英國買樓中伏位︳狂加管理費欠防火條件

撰文：Wendy

出版：2022-06-09

更新：2022-06-24

英國推出「BNO5+1」，吸引一眾擁有BNO 資格港人移居當地，然而移民當務之急需解決住屋問題，英國最新樓市數據，全國整體樓價按年增加逾一成，有業內人士指，樓市持續向上，不少港人買家對英國物業不甚了解，買入物業後蒙受損失，尤其是一手樓花陷阱，多不勝數。

英國政府估計，今年約有12.3萬至15.3萬港人透過BNO簽證計劃移民英國，移英數字屢創新高下，查詢英國物業買賣亦急增。Smart2go 合夥人Derek 指，一手樓花比二手樓更多陷阱及蠱惑。

早年有些小型發展商只是買入部份地皮後，就已經開賣樓花，其後項目爛尾，或收樓後貨不對辦。他指若購買一手樓花時，發展商表示會送律師服務，買家宜多方考量，不要貪「著數」，發展商的律師或會隱瞞，買家需查清楚律師背景。

英匯英國物業顧問葉桃樂指，早年曼徹斯特及利物浦很多爛尾樓，他又指發展商收取的首期高達4至5成，首期越多，發展商完成項目的誘因越低，故一開始是推出很多優惠給買家，例如保證回報。

雖然英國政府並沒有推出措施打擊發展商項目爛尾現象，但英國人已調節市場，現時爛尾情況已減少，然而，一手樓花問題仍然存在。

管理費用亳無預警下狂升

其一，管理費用亳無預警下不斷上漲。葉桃樂指，一手發展商為吸引買家，大廈管理費初期收費正常，第二年開始大幅增加，之後越加越多，尤其是倫敦物業。他指曾有買家購入英國大型發展商Ballymore的新樓，首年管理費每年500英鎊（約5,407港元）看似正常，但其後升至每年9,000英鎊（約97,328港元），令物業再轉售十分困難。

其二，確保項目設有EWS1表格（消防安全評核表格），外牆沒有易燃物料。其實外媒亦有報道Ballymore曾有半新樓涉及ACM覆蓋層（cladding）與結構牆身的問題，簡而言之，即是大牆身採用易燃物料最終導致大火，居民慌忙逃生。葉桃樂指，買家在買入物業前，宜向業主或發展商索取EWS1表格，確保沒有外牆問題。

其三，追討新樓賠償訴諸法律，費用昂貴。一般在展銷廳下，經紀在銷售樓花時都會跟買家表示，如發現樓盤有問題，可訴諸法律，但是在英國聘請律師十分昂貴，而且相當花時間。

新樓留意Long Stop Day

例如新樓樓花設有交易約定最後完成日期（Long Stop Day），如果到該日子仍未交樓，買家可以取回全數款項。可是當發現物業有問題或無法收樓，需要進行法律訴訟，在英國是價值不菲，例如發出一封律師信費用達400至500英鎊（約4,325至5,407港元），而且逐封電郵收費。

葉桃樂指曾有個案在4至5年前買下樓花單位，至今仍未收樓，項目只做了支架，經紀代為追討發展商，發展商的回覆是可以退回款項，但是現正發展另一個項目，等另一個項目出售完畢後，有資金回籠才歸還款項，之後更是不了了之，同區另外的新樓項目已經落成，但苦主仍未收樓。

他指，二手樓成交期雖然長，但是在成交前律師需進行驗樓及盡職審查，買家可自行評估購入物業的風險，成交時才交付金額，在成交前若發現物業不妥是可以終止交易，當中只涉及少許律師費用。

但是一手樓花一開始需簽訂2500至5000英鎊（約27,035至54,071港元）的登記費（俗稱留位費）一般買家不想撻訂登記費，「洗濕咗個頭」都繼續進行。他建議如果買家覺得聽下去不舒服，就不要購入，所有口頭承諾都是沒有用的。

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