內地物業轉名懶人包！慳稅有攻略 最緊要符合兩個條件！

近年中港融合下，港人北上置業、退休、消費成新趨勢，亦有在內地持有物業的老一輩港人打算將物業轉手親人。然而，內地物業轉名有不同方式，有業內人士指，一般可通過正常二手買賣過戶，或非買賣的贈予過戶、買賣形式的贈予過戶、繼承過戶、直接加减名等。然而，如持有物業超過5年，並且是廣東省內家庭唯一住房，即可以獲得稅務寬免，變相近乎「零稅」轉名。

 

一般而言，正常物業出售轉讓的程序，包括業主向中介掛牌、意向買家睇樓、雙方議價、簽訂臨時買賣協議、辦理相關買賣登記手續；再配合銀行按揭安排、房屋過戶換證，房屋交收及水電管理帳號變更等，當然還有收款或匯款出境等步驟。粵港澳投資分析師李海文指，以珠海二手住宅買賣交易為例，業主涉及稅項有增值稅及附加稅、個人所得稅、土地增值稅、產權登記費等。

粵港澳投資分析師李海文指，贈與過戶通俗講「我自願送層樓俾你」，以珠海為例，只可以贈與給3代直系親屬。例如：父母、子女、兄弟姐妹、爺孫、外公、外孫。

至於贈與費用方面，以珠海為例，贈與方為樓價的萬分之2.5%印花稅，受贈方亦需付為樓價的萬分之2.5%印花稅。另外亦有契稅，即是房產原本買入價，所佔轉讓分額的3%。

 

舉例父親的珠海物業原本買入價為200萬元，如100%轉讓分額給兒子，佔轉讓分額的3%即6萬元的契稅。如果是50%轉讓分額，即3萬元的契稅。李海文指，因為內地基於「因城施策，一城一策」的施政方針，申請者事前須向當地不動產登記中心查詢。

直系親屬買賣贈與  個人所得稅高達20%

 

至於另一種是直系親屬的買賣贈與，區別在於稅費不同。其中繳交的契稅，即是物業原本買入價，其轉讓分額再乘以稅率。稅率根據住房情況。例如首套房屋90平方米以下為樓價的1%，90平方米以下為樓價的1.5%，第二套房屋90平方米以下為樓價的1%，90平方米以下為樓價的 2%，第三套及以上為樓價的3%。

假設物業為首套房屋面積85平方米，原本買入價200萬元，轉讓分額為50%，稅率為1%，契稅即是1萬元。

 

但還要注意，轉讓價可原價賣給直系親屬，但是轉讓價高於原價，需要按差額的20%徵收個人所得稅，另外房屋購買未滿兩年需交增值稅及附加稅，即是樓價的5.3%。

所以如果樓價下跌時，如物業持有超過5年，一般人寧願以直接買賣轉名，業主變相「零稅轉名」。

 

贈予及買賣贈與的申請程序

 

在申請程序上，以上兩者大致相同。首先可以在不動產登記中心官網下載「贈與協議或贈與合同」供雙方填寫，以父親贈與給兒子為例，如果內地物業還有按揭貸款，可以到銀行申請可否「帶押過戶」，意思是指將父親原本物業剩餘的按揭貸款過戶至兒子。若然不獲銀行批准，兒子需要先償還餘下房貸，接下來可以在不動產登記中心一次過辦理報稅及過戶。

 

所需文件包括身份證﹑回鄉證、房產證正本、親屬關係證明文件、贈與協議或贈與合同，以及商品房提供原本買入的發票和契稅發票等。其中的「親屬關係證明文件」，香港人可在民政署宣誓辦理，澳門人可在身份證明局辦理。

「商品房買入發票」並非香港一般的收據，而是印有全國統一發票監製章，而監製章的式樣和發票版面印刷的要求，發票的種類、內容、編碼規則、數據標準、使用範圍等具體管理辦法由國務院稅務主管部門規定，發票監製章由省、自治區、直轄市稅務機關製作。

發票上必需包括票頭、字軌號碼（發票號碼）、用途、客戶名稱、銀行開戶賬號、商品名稱目、計量單位、數量、金額，以及大小寫金額、經手人、單位印章、開票日期等。

 

物業逾5年 廣東省內唯一住房 轉名可免稅

 

香港律師及中國(全國執業)律師鄧智榮表示，如港人打算將其物業出售，其轉讓物業的交易成本主要包括中介費、律師費、文件費與各種稅項，其中稅項包括契稅、印花稅、增值稅、個人所得稅等。以契稅為例，家庭唯一住房且90平方米以下一般為1%，90平方米以上則為1.5%。
個人所得稅是房屋買賣中費用成本較高的一環，高達買賣房屋價格增值部份的20%。

例如港人業主買入價為200萬元，兩年後放售，市值為300萬元，物業面積為85平米的單位。契稅為樓價的1%，即3萬元，另加增值部份100萬元的20%，即20萬元。總共稅項為23萬。
以上述例子而言，港人業主如持有物業超過5年，並且是廣東省內家庭唯一住房，即可以獲得稅務減免，增值與所得稅就可按政策獲得豁免。

鄧智榮指，港人不熟悉內地房地產市場交易流程，香港人轉讓內地物業，一般會涉及公證文書與匯款出境安排，一般建議委託持有中港兩地資格的律師全程處理。