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帶你去福岡睇上車盤!11萬有交易 回報11厘?

撰文:Wendy

出版:2023-04-25

更新:2023-04-25

帶你去福岡睇上車盤!11萬有交易 回報11厘?

日本正式批准大阪綜合度假村連同賭場的計劃,成為日本首個賭場設施,初始成本達1.8萬億日圓(約1,067億港元),更帶動當地樓市氣氛。大阪樓價過去1年升逾一成,同時九州最大都市福岡因樓價低廉,亦成為繼東京及大阪後,港人投資者的新寵,部分入場費僅約11萬元。

 

鹽原單位

 

據日本國土交通省公布,去年12月份全國不動產樓價指數按年上升逾7.8%,至134.6。大阪府升幅強勁,漲11.3%至141.8,東京都按年走高10.8%至154.1。另一個追落後的九州地區,按年增逾4.8%至135。九州最大的都市福岡,人口逾158萬人,有當地不動產公司表示,福岡市人口不斷增加,地價上漲及建築成本上升,令公寓的銷售價格在10年內內翻了一番。當地住宅流通新報社(福岡市)發表報告指,2022年上半年福岡市銷售的公寓平均價格首次超過 5,000萬日圓(約292萬港元),一系列在市中心出售的大型物業直接推高樓價。

 

鹽原單位

 

鹽原179方呎開放式 叫租1600元

 

筆者參觀當地兩個入場門檻低的物業,其中一個物業位於鹽原的1R(1 room)單位,樓齡37年,單位位於1樓,叫價180萬日圓(約10.5萬港元)。1R即是開則最細的開放式單位,面積僅179方呎,單位內櫳「一眼睇晒」,設有入牆衣櫃。由於面積細小無法置入洗衣機,亦沒有乾濕分離的廁所及浴室,同時窗門臨近行車路,有噪音問題。

 

鹽原單位

 

日本按揭貸款最低額度為1,000萬日圓,因此物業無法承造按揭。交通方面,鄰近JR的竹下站或者西鐵天神大牟田綫的大橋站,步行至大橋站,約7分鐘,乘搭鐵路至博多市中心需要轉車,全程需時約30分鐘。至於步行往JR竹下站則需時17分鐘,乘搭1個車站至博多,需時4分鐘。

 

鹽原單位

 

單位為吉室,叫租為2.7萬日圓(約1,600港元),上月租出的同類型、同樓層單位租金為2.3萬日圓。由於物業總共有68戶,可分攤戶數較多,扣管理費、修繕積立金、其他雜費共9,080日圓,若然2.7萬日圓出租,回報逾11厘。

 

博多南202方呎有露台 淨回報約6厘

 

另一個物業位於博多南的1K(1 kitchen)開放式單位,樓齡約32年,目前亦是吉室,單位同樣設於1樓,面積約202方呎。設有洗衣機位、乾濕分離的廁所浴室及入牆衣櫃,面向樓景,並有露台。由於質素較鹽原單位高,叫價亦較貴至380萬日圓(約22萬港元),每月租金3.2萬日圓(約1,900港元),帳面回報逾10厘,不過總戶數只有19戶,即大廈管理費、修繕積立開支較高,方便日後大廈維修。扣除相關開支12,800日圓,淨回報約6厘多,仍較港樓高。至於交通方面,單位鄰近JR笹原或者西鐵天神大牟田綫的井尻站,步行至兩個站都要12分鐘,前往博多市中心步行及乘車時間,大約半小時。

博多南單位

 

福岡開放式單位樓價較易入場,但投資1R或1K小套房的租客容易「車輪轉」,空窗期多,每隔1年或半年又要登廣告招租、清理房間、換門鎖,物業持有成本會抵銷部分租金收入。

 

博多南單位

 

博多南單位

 

博多南單位

 

博多南單位

 

地鐵步程5分鐘內較吸引 留意連約盤

 

投資者要留意,若單位距離地鐵站太遠,對租戶來說並不吸引,最好是步程在5分鐘之內的單位,較有投資價值。另外,不要以為連租約買入的物業是「執到筍貨」,最好將租約重新審視,如租客住了多少年,年齡及背景,假如是高齡的獨居老人,要留意是否有家人住在鄰近,或有否擔保人等。