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投資日本樓時，買家一般會收到一份「盤紙」，為日本原業主在出售物業時，委託日本中介公司代為製作房圖，究竟房圖隱藏五大重點要訣，即刻去片！
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 Sakura X全球樓行 
大阪物業在地考察團 
日期：28/10-29/10 
時間：日本時間早上10點 
費用：全免 
Day1 :投資、自用公寓 
Day2:店舖、民宿（小全幢/一戶建） 
如有興趣Click入以下連結，填寫聯絡資料。 
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查詢電話 （只限WhatsApp） +852 5989 4849 
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#全球樓行｜投資 #日本樓 五大要訣｜#大阪 ｜#東京｜#福崗

專欄

日本投資

再建築不可物件

日本都市規劃

土地權

對於香港人來說，做地主似乎是一個遙不可及的夢想。無論是在香港或中國，土地產權只屬一種使用權，而非真正所有者。為了一嚐地主滋味，近年香港人則轉戰投資日本。回顧過去十年，香港人投資日本房產進程，起初主要是投資公寓式單位，但逐漸升級至投資連地的一戶建，以及買地自家起樓，皆因日本土地產權是永久的，提供更長期、更穩定投資潛力。做地主固然讓人欣喜，除了土地必須符合用途限制外，當中依然存在不少「伏位」，特別是遇到超值荀盤的一戶建更要留神，或會潛在「再建築不可物件」危機！
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<h1>什麼是「再建築不可物件」？</h1>
「再建築不可物件」是指若將建築物拆除，將土地變成空地，則無法再用於建造新的房屋。
 該情況通常僅限於都市計畫區域 (日文：都市計画区域) 和準都市計畫區域內，並根據建築基準法設定了「接道義務」，即是「土地必須與寬度為4米以上的道路有超過2米的接觸」，不符合條件則無法與建房屋，其目的為了確保消防車和救護車等其他緊急車輛能夠進出，執行緊急任務、拯救生命。事實上，現時東京的23區裏，大概有30萬間房屋屬「再建築不可物件」，佔總數的5%，地主夢想之路須謹慎而行。
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<h1>不符合「接道義務」的三幅土地事例</h1>
①土地並沒有與道路接觸&nbsp; ② 土地雖則與道路有接觸，惟該連接道路的寬度不足2米 ③土地所接觸的道路並非建築基準法要求之道路
<img src="https://admin.dreamhouse.com.hk/api/readfile/readFileCode?code=L3FpUEpuWkdEckhUeHI5Yi9zd2tiNkxtSXY5aTlMTG5nQjEwOGRIaDFWUEI3NVpaaFlIUDA2S2EzcmxKcTZzMHk1a1BlR2NlemVHZ3JyeFpqNlJCTmc9PQ%3D%3D" alt="" width="272" height="285" />
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<h1>大阪買地起屋 真實案例分享</h1>
大阪一幅3000平方米的土地在疫情時，以低價放出。接手地主在疫情後打算在地上興趣興建兩幢住宅及一座老人院，於是向當地建設局了解，然而接獲通知，指出該地不符合「接道義務」的要求，因此不能興建房屋。
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根據照片可以看到土地上兩個「境界」的標誌，該標誌是用於量度道路寬度，兩個標誌之間距離只有兩米寬，根據「接道義務」的定義，道路寬度必須達到4米。現場所見，道路餘下的兩米已被僭建物所覆蓋，若地主欲興建房屋，就需要與當地鄰居作協調，並拆除有關僭建物，以還原道路至原先的四米的寬度。由於當中牽涉到人為因素及複雜性，相信該地暫時只能「曬太陽」。
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<table style="border-collapse: collapse; width: 600px; height: 323.453px; margin-left: auto; margin-right: auto;" border="1" cellspacing="0" cellpadding="0">
<tbody>
<tr style="height: 24px;">
<td style="width: 50.0921%; text-align: center; height: 24px;">「境界」標誌</td>
<td style="width: 49.9079%; text-align: center; height: 24px;">兩個標誌距離</td>
</tr>
<tr style="height: 299.453px;">
<td style="width: 50.0921%; text-align: center; height: 299.453px;"><img src="https://admin.dreamhouse.com.hk/api/readfile/readFileCode?code=L3FpUEpuWkdEckhUeHI5Yi9zd2tiNkxtSXY5aTlMTG5nQjEwOGRIaDFWUEZmQUFXTkNDa2ZkelMrR3FRTnYyeXVRYVRXU0liUmpVcGZOanVCcXk0dnc9PQ%3D%3D" alt="" width="269" height="269" /></td>
<td style="width: 49.9079%; text-align: center; height: 299.453px;"><img src="https://admin.dreamhouse.com.hk/api/readfile/readFileCode?code=L3FpUEpuWkdEckhUeHI5Yi9zd2tiNkxtSXY5aTlMTG5nQjEwOGRIaDFWTXFEMnpTaFlnRkhud3hSbWJyMEQ0eVR6bTRLZzcwOUxXdFpoZHpWM04ra3c9PQ%3D%3D" alt="" width="399" height="399" /></td>
</tr>
</tbody>
</table>
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日本買地必知中伏位！一不留神隨時地主夢幻滅

香港樓價

宜居城市

維也納

哥本哈根

墨爾本

悉尼

溫哥華

蘇黎世

卡加利

日內瓦

多倫多

大阪

奧克蘭

加拿大

近月經濟學人智庫(EIU)發布全球宜居城市報告，當中奧地利維也納八度被評選為全球最宜居城市冠軍，而香港則較去年上升13位，以88.1分排行第61位，雖然兩地人均收入相近，但市中心樓價則以香港比維也納高出約247%，更比加拿大卡加利高出約547%。
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經濟學人智庫每半年就按社會穩定性、醫療保健、文化與環境、教育、基礎設施5個範疇評選全球宜居城市。當中奧地利維也納(98.4分)八度被評選為全球最宜居城市冠軍，排行第二位的是丹麥哥本哈根(98分)、第三位為澳洲墨爾本(97.7分)，亞洲地區則以日本大阪(9分)打入十大排名(見表)。
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<h1>港排行第61升13位 仍遜星洲</h1>
香港則較去年上升了13位，以88.1分排行第61位，為名次上升幅度最高的十大城市之一。報告指，香港在解除新冠肺炎疫情限制後，生活質素和宜居程度明顯改善，不過排名仍然不及第34位的新加坡，及第44位的英國曼徹斯特。
 最值得留意的是各地樓價差距，目前香港樓市迎來前所未有的「大淡市」，就連新一份《施政報告》將於本月底公布，地產業界呼籲為樓市「減辣」、「撤辣」的聲音亦不絕於耳。最新公布的中原城市領先指數(CCL)已跌破了160關口，跌至156.79點，反映二手樓價的指數已是連跌8周，如果由2021年8月至今則累跌逾21%。同時成交量更按月萎縮近15%，根據土地註冊處資料顯示，9月份一、二手整體成交量為3,046宗，對比8月份的3,499宗，下跌近13%，如對比3月份「小陽春」時的 7,274宗，更是下跌逾58%。
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<h1>連續13年居樓價最難負擔城市</h1>
然而，即使香港樓市步入下行周期，仍連續13年居全球樓價最難負擔城市首位。據全球資料庫Numbeo數據顯示，香港每月人均收入為25,495.04元，比起排首位的維也納22,077.87元，高出逾15%，但是市中心每方米樓價卻比維也納高約247%，達237,653.85元。對比排行第七位的卡加利，人均收入為25,984.28元，比香港更高出約2%，但是市中心樓價卻比香港平約84.5%，每方米樓價僅為36,754.05元。
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另一個入選十大的港人家鄉日本，大阪人均收入雖然比香港低逾50%，為16,624.43元，市中心樓價卻為香港平的兩成，每方米樓價為47,068.05元，另外日本按揭利率亦為十大全球宜居城市排行中最低，僅1.64厘。對比最高的溫哥華約6.78厘，低逾5個百分點。

全球宜居城市｜香港排61位 連續13年樓價最難負擔

#全球樓行｜投資 #日本樓五大要訣｜#大阪｜#東京｜#福崗

全球宜居城市｜香港排61位連續13年樓價最難負擔

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