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#全球樓行| #投資日本 店舖 |日本住宅|哪樣回報高

撰文:Wendy

出版:2023-10-22

更新:2023-11-03

 日本自開關以來,旅客人數不絕,今年上半年國際遊客超過1,000萬人次,同時當地亦吸引不少投資者進場,除了一般住宅物業外,酒店、店舖、商廈等亦成為旅遊熱潮下受追捧的投資項目。事實上,日本老店林立,百年老店數目冠全球,比例高逾四成,有日本物業投資者熱衷投資有口碑食店,就是鍾情租金回報穩定,不用額外執修「慳水慳力」。  

 

根據日本仲量聯行統計數據,今年1至6月國際旅客超過1,000萬人次,為4年來首次,與2019年同期相比,已恢復64.4%。截至今年4月,東京的遊客過夜人數較去年同期增加1.8倍;國際遊客過夜人數比例達38%,恢復到2019年水平。至於上半年東京平均每間客房營收按年增221.2%,至46,883日圓(約2,450港元)。  

 

酒店回報收益可觀,早前彭博報道,根據MSCI Real Assets數據,外國投資者今年來已投入20億美元在日本投資酒店物業,為亞洲商業房地產各領域之中比例最高,也超過去年全年的14億美元。  

 

租約可長達20年 收租穩定罕放盤  

 

除了投資大額的酒店外,店舖亦是另類投資。櫻之環球置業行政總裁張明珠表示,開關後有部分投資者套現香港資產,轉投日本小型全幢店舖物業,作為長線投資。以東京惠比壽為例,樓高兩、三層的店舖落在2,000萬元的價格區間。即是便利店也大多以整棟方式呈現,若是公寓大樓的便利店店舖,因為收租太穩定,放盤不常有。  

 

港人吼實受歡迎居酒屋拉麵店入手  

 

另外投資民生社區的超市類型店舖,租金回報逾4厘,一般長達20年以上的租約,由於租約期長,租金收入十分穩定,基本上確保貸款的安全性和穩定性。一般而言,商業大廈按揭成數為物業總價的40%至60%之間,初次購置時,通常按揭年利率約為3.5厘,最低可達至2.8厘。 有投資日本樓逾10年的資深投資者、港人陳先生表示,由於很喜歡日本,早年以投資出租住宅為主,近年最喜歡投資居酒屋及拉麵店,雖然入場門檻高,但正正是「會穩定生蛋的雞」。他自言會上Tripadvisor、日本版的Tabelog以及Google評論上找受歡迎店舖,做足功課,一有放盤就不會錯過。   他又表示,店主普遍不會「走佬」,尤其是有口碑的老店,加上有穩定收入及有業務經營,可以準時交租,居酒屋及拉麵店更每隔3至5年,老闆都會自資裝修店面,不會要求業主出資,而且由於有不少熟客,較少主動搬走。他形容,投資日本店舖是「慳水慳力」。  

 

稅收或蠶食收入 年租百萬稅階40%  

 

不過,陳先生亦表示,雖然投資日本樓租金回報理想,但也要留意稅收會「蠶食」大部分收入,尤其是年租金收入衝破1,800萬日圓(約94萬港元)的物業,即每月租金收入逾7.8萬港元,稅階將直接「晉升」至40%,所以要做好稅務規劃。