老華僑教路！泰國置業投資 如何揀啱值租地段？

泰國為不少港人退休移民的選擇，新冠肺炎疫情過後，再新增一批在泰國置業後在家工作的港人。不過，該國過去一手樓出現不少問題，包括爛尾及貨不對辦等。有在泰國居住逾二十年的香港老華僑指，在當地置業投資要選對區域，尤其要留意海外專業社群聚居的地段，否則「幾平都無人理(租)」。
 
根據世邦魏仕數據顯示，今年曼谷新盤公寓落成量為5.7萬伙，較去年只是輕微上升，但相比2021年約2萬宗，則大升185%，差不多恢復至疫情前的水平。然而，新盤定價往往較二手物業高20%。根據搜索引擎Numbeo數據顯示，當地人每月平均收入約為5,061港元，但租住市中心一房單位平均需要約5,774港元。一般上班族無法負擔市中心的租金，如購買的新盤區域並不是海外專業人士居住地區，絕大部分都會空置收場，無法出租。
 
過去不少泰國發展商在香港舉辦展覽會，通常以新盤附近未來將有BTS站新落成、交通十分便利為招徠。但是，假如附近沒有海外專業人士社群，即使交通便利，以本地勞工的消費力，仍然無法承擔新盤租金。
 
本身為泰國物業投資者、香港老華僑陳先生表示，如想購買「好物業」必須了解整個社區環境，例如Sukhumvit大道的26巷後，為當地有名的「日本街」，90%的日本人都住在附近，尤其是Emporium曼谷商場一帶。至於香港人的社區主要集中在曼谷的東區，由四面佛乘搭Sky Train的Sukhumvit Line向東面行走，第五個站後，便陸續有香港人聚居。他指，「揀啱地區是唔憂租，揀錯幾平都無人理，如同倒錢落海」。
 
香港人聚集的地區，新盤的入住率大概六至七成，亦有入住率近90%，主要取決於社區環境配套，但是社群聚集更為重要。陳先生解釋，Sukhumvit Road相當於香港的「皇后大道中」，橫跨整個曼谷市中心，在該區用1萬港元可以租到三房兩廳，以及擁有豪華會所的公寓，並且是5年樓齡以下的半新樓。相比之下，香港只可以租住市區劏房，或是郊區二手舊樓。另外，泰國在飲食及交通費用上只是香港的一半價錢，因此深受年輕家庭歡迎，加上大多數為外國公司工作，又有同鄉照應，具有一定消費力。
 
至於何以會出現相同種族的人聚居一起？他指部分國際公司在曼谷開設分公司、並為海外員工在當地租住宿舍時，都會經當地經紀安排。由於租務申請審批要通過不少複雜的流程，服務大公司的租賃經紀大多數是「老人尋舊路」，通常會安排租住同一個區域，因為公司一直租住該區，比較容易完成交易。如果要推銷新社區，不少經紀要重新製作新的建議書，因而索性做舊區。所以該社區只會聚集愈來愈多人，形成樓價出現「愈淡的愈淡，愈旺的愈旺」情況。
 
撰文︰Wendy全球樓行