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利息負擔飆四成 英國收租利潤16年來最低

撰文:Wendy

出版:2023-09-22

更新:2023-09-22

利息負擔飆四成 英國收租利潤16年來最低

美國本周未有進一步加息,然而高息環境持續影響環球樓市,尤其是英國。英國不少出租物業(BLT)業主正面臨沉重按揭利率負擔;加上在壓力測試的要求,部分業主不得不加租,將按揭成本轉嫁租戶;另外再疊加租盤短缺,三大因素將當地租金推上歷史高峰。有調查指,英國近三分之一的租戶家庭將其收入的一半以上用於租金,同時無家可歸的家庭增近三成。

 

美國聯儲局維持聯邦基金利率在5.25至5.5厘,但市場預期年底前利率中位數升至5.6厘,並透露年內或會再次加息。市場預測,英國8月通脹率已連續3個月放緩,將足以令英倫銀行暫停其加息周期(昨議息維持利率5.25厘不變)。然而野村證券及高盛表示,銀行利率將維持在5.25厘的水平。

 

按揭成本增 利息負擔飆四成

高息環境下,連帶租金上揚。業主面臨按揭成本增加,英國出租物業的壓力測試中,除了業主的薪金收入外,物業租金亦計入其中;同時,貸款業主每月亦需要償還更多利息。

 

假設申請出租物業按揭借貸25萬英鎊(約240萬港元)計,攤分25年還款,並選擇償還利息及本金,兩年固定按揭利率由2021年12月底的2.34厘,至今年已升至5.64厘,即每月還款1,102英鎊、全期利息為80,451英鎊,急升至每月還款為1,556英鎊,全期利息為216,857英鎊,每月供款已大增逾40%或454英鎊。即使加租,業主亦難以將逾400英鎊的漲幅全數轉嫁租戶。


如業主當初更進取選擇還息不還本(Interest Only),每月還款由487英鎊,激增逾141%至1,175英鎊,全期利息由146,250英鎊增至352,500英鎊,即比按揭金額還要多。

 

銀主盤增移民湧入 租盤短缺

同時,因為有部分業主無法再供樓而令物業淪為銀主盤,租盤短缺下,導致租戶需要更多租金,才能找到理想居住環境。另外,新冠肺炎疫情後,有大量移民、尤其是留學生湧入,令租盤需求進一步增加,尤其是在大學城附近的租盤更為短缺。

 

 

當地龍頭地產代理之一Hamptons發表最新英國租金指數,全英平均每月租金首次突破1,300英鎊,按年升12%或140英鎊,創下歷史新高。如按地區計,大倫敦按年飆升17.1%,達每月2,332英鎊,倫敦過去18個月中有 16個月漲幅均達到兩位數。至於內倫敦(Inner London)區即包括倫敦市、西敏市等13個核心城市,按年升11.8%,至3,076英鎊。外倫敦區更按年急升18.1%,至2,191英鎊。

 

另外,蘇格蘭雖然在今年4月出台的租戶保護法(Cost of Living Tenant Protection Act)中,將現有租戶租金升幅限制在3%,但新出租單位租金按年則升13.4%,平均月租達935英鎊,為10年來最大漲幅。

 

收租淨利潤跌至16年最低

第一太平戴維斯亦有報告指,在利率上升推動下,買樓出租的投資者淨利潤已降至2007年以來、16年的最低水平。政府數據顯示,今年第一季度,因業主出售房屋或提高租金而無家可歸的家庭數量,按年增加了27%。