個人名義買英國樓 直接打爆入息稅40%

目前正值英國報稅高峰期，過去不少以個人名義持有出租物業的投資者，尤其手上持5至6個出租物業、並借盡按揭，大呻以個人名義持有並在按揭利率大增下，繳交稅金大大提高。

 

個人收入稅率最高45%

 

以英國的標準個人免稅額為12,570英鎊(約12.1萬港元)，並只適用於英國公民及當地稅務居民。即是持有英國護照，就算人不在英國仍享有免稅額，另外持BNO簽證抵英，一年內住滿183日，便成為英國稅務居民，需繳交英國稅項，同時亦享有個人免稅額寬免。

 

但若純粹持有BNO護照並在香港居住，以「隔山買牛」方式投資任何英國出租物業，並不享有個人免稅額寬免。同時租金收入需要繳付個人收入稅(Income tax)，為累進稅制，基本稅率(Basic rate)為20%，如果每年租金收入超過50,270英鎊(約48.5萬港元)，則需繳付更高稅率(Higher rate)，達40%。

 

即使是身在英國的港人，如已有穩定工作並錄得收入，或投資租金所得，而每年倘超過50,270英鎊，亦需要繳付稅率為40%，如果超過15萬英鎊(約144萬港元)最高稅階為45%。

個人持有出租物業 可扣稅按揭利息的20%

 

另外不得不提的是，以個人名義持有出租物業可以扣減的按揭利息支出僅有20%。如果買家的出租物業有申請按揭抵押貸款，不同於公司持有的出租物業，可以全數扣減按揭利息支出，以個人名義持有可扣減的整體按揭利息支出為20%。若在樓市加息周期下，利率徘徊在四至六厘之間，每月的物業按揭利息亦是一筆不少的支出，按揭利息扣稅百分比多少無疑直接影響租金回報率，加上每月供款增加及稅金無法扣減下確實令人吃不消。

為何個人名義持有的出租物業，其按揭利息扣稅減少至20%？主要原因是在英國樓市在經歷2009年金融海嘯後，整體平均樓價跌至15.4萬英鎊。及至2015年，6年時間內平均樓價已升逾30%至20.5萬英鎊。首相卡梅倫和財政大臣喬治奧斯本引擔心英國房地產泡沫引發的經濟危機，繼而引入了第 24 條（Section24），並在2017年英國政府正式推出第24條即租戶稅（Tenant Tax），修改以個人名義購買出租物業可以扣減的按揭利息比例，大幅減至20%，以減緩樓市上揚的趨勢。由於扣稅比例大幅減少，不少英國業主為了提高租金收益，嘗試分租﹑直接加租﹑經營劏房等不同方式，當中最為人熟悉的是將較大的家庭住宅改造成HMO（House in Multiple Occupation）和公寓以提高收益。另外亦有一部份英國業主將物業轉為公司持有，以享有扣減全數的按揭利息支出。