加息通脹照樣企硬｜台灣樓市連升21季 新按揭補貼政策助青年圓上車夢

香港樓市在一手私宅供應創紀錄高及高息環境下，港樓應聲下跌，中原城市領先指數CCL最新報146.56點，按周跌0.19%。相比之下，毗鄰香港的台灣同樣面對加息及通脹下，樓價卻是連升21季度。即使台灣政府這兩年來推出八波打壓樓市措施，例如去年底通過「囤房稅」，房價仍站穩。去年台灣政府力推「新青年安心成家購屋優惠貸款精進方案」(新青安房貸)，從利率根源著手，首3年按揭利率直接下調至1.775厘，令新承造房貸金額創近兩年新高。

本港房屋局公布，未來3至4年一手私人住宅潛在供應約10.9萬個單位，較去年9月底時的約10.7萬個，增加約2,000伙。最新潛在供應量創歷史新高。其中計及已落成但未售出一手貨尾約2萬伙，建築中但未售出的樓花單位約7.1萬伙，已批出土地並可隨時動工的「熟地」單位約1.8萬伙。

 

截至去年12月底止私宅一手市場供應統計數字，第四季開始施工的私宅數量錄約5,500伙，按季增長71.9%，按年增長1.9%；已落成私宅數量3,800伙，按季增長52%，按年跌17.4%。供應量不斷增加加上息率在高位徘徊，香港樓市未見起色。

 

相比之下，台樓市卻是越挫越勇。根據台灣信義房價指數，第三季整體樓價按年上升3.62%，達149.82。其中台北市標準房價每坪達74.27萬元新台幣，按年上升逾6.8%，按季升約0.42%。內政部發佈去年第3季住宅價格指數為133.18、按季上漲1.82％，指數再創歷史新高，並且已經連升21個季度。不過，近5個季度漲幅放緩、單季升幅均未突破2％，六都中以台南市升勢延續最久，已經連22個季度上升，台中則連升21季，新北市與桃園市則連續18季上升。

 

其實台灣政府近兩年來推出八波打壓樓市。其中最矚目為去年底立法院休會前通過「房屋稅差別稅率2.0方案」，也就是俗稱的「囤房稅」。

 

「囤房稅2.0」其中重點之一，將房屋棟數進行全國歸戶，不再分散在各行政區，更方便整合及統計。其二，只有1棟房屋為自用用途，房屋稅由現行1.2%調降到1%。其三，全國所有房屋在3棟或以內，為本人、配偶或直系親屬的自用者，或為公益出租人者，稅率維持現行1.2%。其四，非屬以上各類，例如全國擁有4棟或4棟以上，或持有非自用房屋者，房屋稅率由現行各縣市所定累進的1.5至3.6%，統一上調為2至4.8%。其五，發展商的貨尾單位由現行1.5至3.6%累進，調整為持有2年內2至3.6%，超過2年則為2至4.8%。

立委陳琬惠表示，台灣目前住宅存量約為922.8萬宅，空屋率保守估計約12％，每8間住宅約有1間空置，空屋數分布以六都最多。若是觀察囤房現象，則有嚴重「房產集中化趨勢」，持有超過3房人數，從2015年6月的33.6萬人 ，攀升至2023年6月的51.3萬人，因此盡速排審囤房稅，加速閒置空屋釋出，才是正確解方。　

依據統計，台北市去年第三季房屋平均單價為每坪74.3萬。假設公共設施和陽台等附屬建物占坪數的比率為3成，再換算為平方呎和美金，那台北市用紐約主建物標準來看，房屋的平均單價為每平方呎893美元，不但比紐約市高，而且高出兩成。

 

一邊打擊樓市另一邊廂推出首置計劃。政府去年8月推出「新青年安心成家購屋優惠貸款精進方案」(新青安房貸)後，當地樓市交易量在8月後一路上揚。據台灣中央銀行公布台灣五大銀行去年10月新承造房貸金額，達787.77億元新台幣（約196億港元），連升3個月，創2022年1月以來近兩年新高。據統計，截至去年10月底新青安房貸下，共有12,555伙為首次置業人士，涉資金額886.5億元新台幣（約220億港元）。

 

首3年按息降至1.775厘

新青安房貸申請資格只要申請的借款人年滿18歲，申請本人、配偶及未成年子女均無自用住宅即可。目前台灣市場利率普遍超過2厘，其政策優惠包括貸款利率由政府補貼利率0.375個百分點，一段式利率將從2.025厘，降為1.775厘，方案自去年8月1日起至2026年7月31日止，共計3年。

 

至於貸款年期也從30年延長至40年、貸款額度上限從800萬元新台幣(約199萬港元)，調高至1,000萬元新台幣(約248萬港元)，寬限期(即還息不還本)從3年，延長到5年。

 

如不計及首期、貸款成數，假設以每月還款3萬元新台幣(約7,446港元)計，舊制利率為2.025厘、年限30年，最高可購買總價約1,011萬元新台幣(約251萬港元)的住宅；新青安房貸利率降至1.775厘、年限拉長至40年，住宅總價將可提升至約1,288萬元新台幣(約320萬港元)，比舊制高出逾27%。

29歲或以下族群佔三成

根據彰化銀行資料發現，新青安房貸成功吸引到20到49歲的具購買力的族群，其貸款購買的物業類型，1年以下的半新樓或新盤約佔整體25%，20年以上中古屋（即二手樓）約佔40%。臺灣企銀觀察8至10月數據指，承造新青安房貸年齡分布主力是30至39歲的族群，佔比44.4%，其次是18到29歲，也有三成。

 

全台六都會區公布去年11月「建物買賣移轉棟數」數據，六都（包括台北市、新北市、桃園市、台中市、台南市、高雄市）交易量合計為23,413棟，為單月最佳表現，按月增11.3%，按年漲26.1%。統計各都會區表現，以台南年增 98.6%最高，首11月六都買賣移轉棟數合共為212,606棟，按年減4.7%。