日本買樓︳海外買家難申請按揭 仲有咩嘢方法？

日本一向是香港人情有獨鍾的國家，重新開關和日圓低位下，吸 引不少人打算投資日本物業。投資物業時一般會考慮向銀行做按揭貸款，維持個人現金流，但當搜尋有關日本按揭的資訊時，會發現大部份按揭計劃只適合在日的海外國籍人士。

 

不足 10%  海外買家獲得日本按揭

 

傳統保守的日本當地銀行，一般不願提供按揭給海外買家。絕大部份海外買家都只能全數現金買入。只有不到10% 的海外買家者能夠利用日本銀行做到按揭槓桿投資，當中的申請條件嚴格，要求高，因此符合資格的申請者為數不多。 

 

銀行辦理一宗按揭申請手續包括審查貸款人背景和收入證明，調查抵押物業的產權，狀況和市價等。無論物業的樓價高或低，銀行花的工夫和時間都差不多，所以銀行會傾向選擇做大額而不做細額申請，導致借款金額越大，反而越容易找到貸款，一般而言，入場門檻為2000萬日圓。

 

申請日本按揭渠道

 

香港買家如果在投資日本樓打算申請按揭貸款，日本和海外都有金融機構提供日本物業按揭，包括在日本的中資銀行，例如：中銀、 工商、交通等；海外金融機構分別是 Orix (Asia) 和按揭配對平台PropCap。

 

審批要求

 

不同金融機構對於按揭審批條件都有不同。首先，在物業類型上，主要以住宅和商業用途分類。銀行認為住宅放租的收入穩定性比商用物業為高，因此住宅類型申請按揭會較容易。以中銀(日本)為例，只會接受住宅類的按揭申請，並不接受商鋪，辦公室，民宿等申請。至於海外金融機構方面，部份只限於商用物業貸款，亦有部份住宅和商業用途都均接受。

銀行亦着重租務和物業管理公司質素。由於考慮到海外業主不能參與日常管理上業務，銀行會同時考量管理公司，如果經香港小型管理公司幫你處理租務，銀行並不太願意批出按揭。因此選擇信譽良好管理公司同樣重要。

 

至於在資產審批方面，日本銀行協會沒有規定要做壓力測試，所以沒有一定的審批基準，各銀行可按自己的要求去審批。日本中銀只會針對工作收入作審批，所以對有穩定固定收入的職業買家有利，例如公務員和老師之類。而對自僱人士或投資收入高的申請者可利用海外金融機構會相對比較容易。 

張永達
專欄作家