日圓低水狂吸海外樓市買家 成交量升四成一幢物業20%中國人

日本央行早前取消負利率，將政策利率由負值上調到0%至0.1%，為2007年以來首次加息，正當坊間以為日圓會上升時，日圓卻掉頭向下，日圓兌港元更跌穿5.2算。

其實日本結束負利率是「冰凍三尺」日本負債不少，坊間指日本不太可能升息太多。日圓是否升值，還是要看美國是否降息，日本跟美國利差仍大。目前日本仍是利率相對低的國家，如果沒有大幅升息的話，應該影響有限，而且市場利率算很低，以日本當地人買樓自住，最低按揭利率為約0.5%，如果出租物業約在2至3%之間。

 

日圓下跌下，對比年初日本物業的查詢量及成交量，以本行為例，現時亦已上升4成，近月前往內地講解日本物業投資時，由於環球通脹及升息下，內地的投資者不再只是熱衷投資歐美房地產，而是更關注日本房地產市場，普遍都是關注於10億日圓（ 約5163萬港元）一整幢，有數十個單位出租的類型。海外人士在日本承造按揭大多為5成至7成左右。

 

海外買家覺得日本樓因匯率低水，而覺得樓價平，但是日本普通家庭已經到「買唔起」的水平。  亦有一部份海外投資者為了可以隨時出售或自用物業，其至等到日本旅遊時臨時居住等居住用途。這批海外投資者將手伸向東京都心區，從而推高樓價。

 

日本房地産調查公司東京KANTEI（東京品川）3月最新數據顯示，東京都心6區（千代田區、中央區、港區、新宿區、文京區、澀谷區）2月二手房平均期望售價（約753平方呎）為1.138億日圓（約588萬港元）。比1月上漲2.2％，連續13個月刷新自2002年開始統計以來的最高紀錄。

 

 二手樓價高漲的主要原因在於來自海外的投資需求旺盛，除了日本的新建房屋外，海外房地産投資者熱衷購買日本的二手住宅，原因有幾個，其中之一就是樓價平。

 

2022年起日圓匯率走向貶值，對海外投資者來説，日本的房地産就更平。加上投資環境相對其他東南亞國家良好，日股亦創新高下，日本樓更容易被選擇。在中國內地市場或可能由於相關部門強化限制等原因，將手頭上的資金走出去，日本樓成為可以選擇對象。

 

另外日本二手物業的交易透明度高，即使身在海外亦易於獲得交易動向及租金回報等投資的判斷資訊。由於獲得信息很方便，不睇樓而直接買賣的情況也不少。

 

另有外媒指出，可欣賞到東京鐵塔、東京晴空塔及彩虹橋的豐洲塔樓，已經是著名的中國人聚居區，當地更有上班族表示，一幢物業20%都是中國人所購買，「公寓裡團購中國食品，送貨的也是中國公司」。 在留外國人數 中國人佔最多 東京市政調查亦顯示，過去5年豐洲塔樓所在的江東區，擁有物業的中國人增加了14.8%，而奢華住宅集中地的中央區、品川區和港區內，去年擁有物業的中國居民更增加了20%。

 

事實上，根據東京官方統計，去年約有近63萬外國人常住在東京，其中超過25萬為中國人。 日本出入國在留管理廳3月公佈數據亦顯示，截至去年底，在留外國人數為341.992萬人，比2022年底增加11%，創出歷史新高。按照國籍來看，中國人最多，達約82萬人，比去年增加60,275人，第二、三名分別為越南人和韓國人。