香港舊樓收購︳小業主必須要知的3大價值

收到發展商提出收購要求的信件，小業主心態往往又驚又喜。一來期望發展商能以高價收購大賺一筆，但又怕收購價錢不理想，拒絕出售後會引來不堪設想的麻煩或後果。

 

一般小業主，甚至乎在地產行業工作的大部份員工，也沒有相關的知識和經驗去判斷收購價是否合理，故此篇章分享發展商出價時就該重建項目時所考慮的3個價值，讓大家深入淺出去推論重建物業的收購價。

 

物業收購的市場，我們經常談及3個「V」，即是3個價值：

1. GDV (總發展價值)，意思是指地皮重建成全新的物業以後的總售價。
2. RDV (重建價值)，意指地皮的價值。發展商在收購舊樓時候，經常會使用剩餘法計算地皮價值，將GDV扣發展成本及利潤，剩餘下來的價值便是RDV。
3.    EUV (現有價值)，意即將物業以現況及現有用途於物業市場出售，當中並不涉及重建的考慮。

 

項目重新發展後的GDV價值夠高，加上扣除發展成本後的RDV仍然比起EUV高，意思即代表地皮存在重新發展的潛力。簡單而言即是發展商才有足夠的利潤去作出整體收購。，發展商在整個收購及重建週期所需的資金和時間以數年起計算，中間所承擔的風險非常大，尤其是如遭遇上經濟不景氣，樓市交投淡靜，加息週期等等的不明朗因素時，也會令到收購價錢降低。

 

對於一般小市民而言，我們要注意的部分就是面對大業主提出收購意向及強拍申請時候，要考慮清楚自身物業的三個「V」，從而判斷應該如何才能夠最大化小業主的權益。

 

EUV是一個比較學術的用詞，通常出現在強制拍賣的案件當中，土地審裁署的法官會以EUV決定小業主的分成比例。可想而知，同一橦唐樓遇上大業主進行強制拍賣，其地舖的EUV往往比住宅部分的業主高出許多，因此住宅部分的小業主獲得的分成比起新聞報導出來的強拍價格更為低。

 

如果價錢雖未達到小業主心目上所想的那麼理想，也盡可能避免落入強拍的情況，因為強拍價絕大機會比發展商的報價更低。另外，地盤的發展價值亦因為地契、城規及建築物條例影響，所以小業主可以從各個方面，估算到自己物業的重建價值。因此各個小業主收到大業主收購協約的時候，要仔細考慮清楚3個「V」對你的影響，當然也可以找相關專業人士諮詢和商議。