香港舊樓重建 強拍三大條件

香港現時有超過八千幢樓宇樓齡高於50年，以當時建築方法及所使用的物料，樓宇壽命估計少於75年。收到發展商的收購要約固然開心，但收購本身所牽涉的知識及過程很複雜，一眾小業主要爭取最大利益，必須好好裝備自己。如果發展商未能收購一整幢大廈，最後便需要申請強制售賣（強拍）。

 

第545章《土地(為重新發展而強制售賣)條例》申請當中有三大條件需要發展商去滿足，法庭才會批下強拍底價，讓發展商統一業權:

 

一，申請人業權份額達大多數，意思即是持有物業90%以上的業權。如樓齡達50年，持有物業業權的門檻為80%以上，目前短期內或會更改為70%以上，至於70年樓齡的舊樓則是60%以上。

 

二，申請人有嘗試並以合理的價錢進行收購但不果。

 

三，物業現有發展的樓齡或其維修狀況，使物業重建比起維修樓宇更符合效益。

 

在申請強制售賣令前，一般發展商或大業主應已採取合理的收購行為，以公平及合理價值提出收購，並有充份證據展示未能收購剩餘業權。另外，亦會聘請建築測量師及結構工程師等專家，搜集並呈上證據證明樓宇結構出現問題，相關維修費用昂貴，重建效益更高。反對被收購的小業主需呈交樓宇結構安全的證據，以作答辯。

 

申請強拍前三個月，發展商會聘請測量師就收購物業進行估價。其報告列出收購地段之物業各單位的現時價值和重建地價，並提交至土地審裁處及一眾小業主。如土地審裁處批出強拍令，公開拍賣，並就該地段釐定拍賣底價，底價高低視乎本身重新發展的潛力。一般拍賣底價通常較重建地價略高一點，而眾多強拍中，剩餘物業一般只能以拍賣底價賣出，有機會較原來的收購價低。

以近期的一宗強拍宗例，恒基併購的灣仔活道19至21號及永祥街22至30號舊樓，2022年11月獲土地審裁處批出強拍令，2023年恒基以底價為3億投統一業權。

 

當中發生一段插曲，值得一眾舊樓小業主關注。大廈內有兩名小業主就強拍向土地審裁處提出上訴，認為大廈樓宇狀態並不破舊，不單止適合出租，亦指出過去一年的維修費只需要7萬港元，質疑法庭在上述三大強拍申請條件中的第三項。不過上訴最終被法庭駁回，表示強拍程序將短期內進行，若延遲會令其他小業主於目前市況下蒙受極大風險。可見法庭的著眼點放於重建的步伐多於小業主的聲音，加上強拍當中的法律條文及法律程序異常複雜，小業主面對大業主專業大律師團隊代表往往吃虧。

 

下篇文章將分享什麼資產價值(Asset Value, AV)、現用值（Existing Use Value, EUV)及重建地價 (Redevelopment Value, RV)，以清楚了解發展商出價的邏輯和原理。