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港樓「撤辣」引爆報復式反彈?業主蝕讓續掀掟貨潮

撰文:顏寶剛

出版:2024-03-05

更新:2024-03-05

港樓「撤辣」引爆報復式反彈?業主蝕讓續掀掟貨潮

財政預算案全面撤辣縱使在預期之內,金管局出奇不意配合暫停壓力測試卻是意料之外,政府及金管局「大合奏」觸發了一、二手市場出現罕見的報復式反彈,相信單以「小陽春」已經不足以形容當前的樓市狀況。


當中最受惠是恒地位於石硤尾Belgravia Place第1期首輪發售138伙,於4小時內迅速售罄,是自去年8月後,近7個月再有新盤即日首輪沽清,據報售樓處的美麗華商場人頭湧湧。其他發展商亦加快推售貨尾,中洲置業位於火炭星凱‧堤岸即日沽77伙,其他如路勁位於黃竹坑站晉環,之前擘價反應僅是一般,但在撤辣後的周末兩日共錄8宗成交。據稱部分新盤更有買家連掃十個單位,樓市好像有恢復熾熱炒買的初步跡象。


統計周末兩天一手市場最少錄得約443宗成交,不僅較對上一個周末的24宗,按周大增逾17倍,更是近30個星期最旺的周末。


二手市場一樣熾熱,其中美聯物業統計的十大屋苑兩天有27宗成交,創逾一年新高,按周飆3.5倍。中原統計的十大屋苑成交量增至25宗,按周反彈3.2倍,成交量創逾1年新高,當中天水圍嘉湖山莊誇張地錄得11宗成交。部分平價的屋苑好像荃灣中心更錄得四組客搶盤情況,業主更即場反價8萬元沽出單位;元朗Grand YOHO 業主原本在「撤辣」前以1000萬元放售,之後業主更大幅加價100萬元,以1100萬元放盤。


在代理及媒體集體唱好下表面樓市好像異常熾熱,但又是時候潑下冷水清醒下,以「半杯水」理論看,樓市成交增加即是既有買家也有賣家,在價錢你情我願下才達成交易。如果說買家是因為等候預算案而累積了一定購買力,又不妨可以由賣家心態揣測一下急於在撤辣後賣樓的原因。


值得留意是在眾多成交之中,不少業主仍要損手離場,由傳媒統計的個案,成交物業價值普遍大跌,至少有十多宗二手成交均要蝕讓,貶值幅度介乎15-40%,虧損由十萬至五百萬都有,顯然見到是有部分業主將「撤辣」消息作為「逃生門」,不願再等待樓市反彈而是趁好消息減少虧損盡快出貨。

 


早前政府消息人士稱,SSD鬆綁後,單計2022年1月至2023年12月期間(共2年)買入的單位,合計有8.8萬伙可在市場轉售而毋須再繳付SSD,但當中未必會全數在鬆綁就會放盤,特別是自住單位。翻查土地註冊處成交,這8.8萬個成交中,過去兩年每年有一萬個單位是在一手市場購入,以一般新樓盤樓花期18-30個月計,這些成交好大機會仍未入伙,加上過去兩年新盤開價仍有較高溢價,很大機會未收樓已經成為負資產,相信這批為數兩萬個一手樓買家,會有很大誘因趁鬆綁在市場沽售單位,進一步增加樓市供應。


有朋友或許記得,一年前因應內地取消動態清零及中港恢復通關,我當時提出了去年第一季資產市場將反彈,但同時亦是樓市「最後逃生門」。現在回顧當時應是準確預測樓價在第一季反彈了近7%,幾乎收復了2022年一半的失地,只是之後樓市跌勢再度加劇,如果由高位計已經累跌了兩成半。


好了,到今次政府及金管局大合奏,又會否重演「逃生門」?坦白講今次我沒有多大信心,一方面既是全面撤辣反而放生了一批本來仍然被綁的二手業主、特別是過去兩年「摸頂」的半新盤;更重要是發展商一手貨尾仍有2.3萬個,加上今年可出售新盤多達三萬個,是去年供應的三倍,更重要是地產商最新的財務負擔持續惡化,新盤仍有好大誘因觸發擘價潮,不過由於涉及大量財務數據,會留待之後再作解說。