港樓「撤辣」引爆報復式反彈？業主蝕讓續掀掟貨潮

財政預算案全面撤辣縱使在預期之內，金管局出奇不意配合暫停壓力測試卻是意料之外，政府及金管局「大合奏」觸發了一、二手市場出現罕見的報復式反彈，相信單以「小陽春」已經不足以形容當前的樓市狀況。

當中最受惠是恒地位於石硤尾Belgravia Place第1期首輪發售138伙，於4小時內迅速售罄，是自去年8月後，近7個月再有新盤即日首輪沽清，據報售樓處的美麗華商場人頭湧湧。其他發展商亦加快推售貨尾，中洲置業位於火炭星凱‧堤岸即日沽77伙，其他如路勁位於黃竹坑站晉環，之前擘價反應僅是一般，但在撤辣後的周末兩日共錄8宗成交。據稱部分新盤更有買家連掃十個單位，樓市好像有恢復熾熱炒買的初步跡象。

統計周末兩天一手市場最少錄得約443宗成交，不僅較對上一個周末的24宗，按周大增逾17倍，更是近30個星期最旺的周末。

二手市場一樣熾熱，其中美聯物業統計的十大屋苑兩天有27宗成交，創逾一年新高，按周飆3.5倍。中原統計的十大屋苑成交量增至25宗，按周反彈3.2倍，成交量創逾1年新高，當中天水圍嘉湖山莊誇張地錄得11宗成交。部分平價的屋苑好像荃灣中心更錄得四組客搶盤情況，業主更即場反價8萬元沽出單位；元朗Grand YOHO 業主原本在「撤辣」前以1000萬元放售，之後業主更大幅加價100萬元，以1100萬元放盤。

在代理及媒體集體唱好下表面樓市好像異常熾熱，但又是時候潑下冷水清醒下，以「半杯水」理論看，樓市成交增加即是既有買家也有賣家，在價錢你情我願下才達成交易。如果說買家是因為等候預算案而累積了一定購買力，又不妨可以由賣家心態揣測一下急於在撤辣後賣樓的原因。

值得留意是在眾多成交之中，不少業主仍要損手離場，由傳媒統計的個案，成交物業價值普遍大跌，至少有十多宗二手成交均要蝕讓，貶值幅度介乎15-40%，虧損由十萬至五百萬都有，顯然見到是有部分業主將「撤辣」消息作為「逃生門」，不願再等待樓市反彈而是趁好消息減少虧損盡快出貨。

 

早前政府消息人士稱，SSD鬆綁後，單計2022年1月至2023年12月期間（共2年）買入的單位，合計有8.8萬伙可在市場轉售而毋須再繳付SSD，但當中未必會全數在鬆綁就會放盤，特別是自住單位。翻查土地註冊處成交，這8.8萬個成交中，過去兩年每年有一萬個單位是在一手市場購入，以一般新樓盤樓花期18-30個月計，這些成交好大機會仍未入伙，加上過去兩年新盤開價仍有較高溢價，很大機會未收樓已經成為負資產，相信這批為數兩萬個一手樓買家，會有很大誘因趁鬆綁在市場沽售單位，進一步增加樓市供應。

有朋友或許記得，一年前因應內地取消動態清零及中港恢復通關，我當時提出了去年第一季資產市場將反彈，但同時亦是樓市「最後逃生門」。現在回顧當時應是準確預測樓價在第一季反彈了近7%，幾乎收復了2022年一半的失地，只是之後樓市跌勢再度加劇，如果由高位計已經累跌了兩成半。

好了，到今次政府及金管局大合奏，又會否重演「逃生門」？坦白講今次我沒有多大信心，一方面既是全面撤辣反而放生了一批本來仍然被綁的二手業主、特別是過去兩年「摸頂」的半新盤；更重要是發展商一手貨尾仍有2.3萬個，加上今年可出售新盤多達三萬個，是去年供應的三倍，更重要是地產商最新的財務負擔持續惡化，新盤仍有好大誘因觸發擘價潮，不過由於涉及大量財務數據，會留待之後再作解說。