盡職審查英國樓（下）Council Tax預知樓價跑贏大市

上回提及如何人肉起底物業準確位置，待找到了位置後，下一步便是回到房屋廣告，透過照片和房屋平面圖了解內櫳質素，不同房間的數量和加建的地方，以協助估價。然後便需尋找房屋的Council Tax，除了知道每年需繳付的費用外，在比較不同地區下，也可推論出該區的樓價升幅是否跑贏，或者該區的受歡迎程度。

 

一般情況下，Council Tax和樓價成正比關係，很多區份是以1991年時估價去納入不同等級收費，如該區現時樓價高但Council tax比其他區份便宜，印證了該區最近二十年跑贏升幅，並更受居民歡迎，環境因素佔比較多，如校網、治安、或該區整體收入較高等。 

 

調查完房屋的一切及有了估價後，便是了解周遭環境。其中一個最常用的網站便是Streetcheck，第一步是此郵遞區號一英里的半徑範圍內的各種房屋種類的數量，大致可了解將來出售是否容易尋找相似的房屋作類比和估價。

 

然後便是各社會階級的數量，可透過該區各職級的人數以推斷居民的生活質數、收入等。接着便是該區不同種族的人數，有些買家會想挑選較多白人的地區，如果大部份居民是白人和中高職級，可以總結出該區的生活環境較好。

 

之後需查看罪案種類、數量和地點，盡量追溯至上三個月，以避開罪案黑點。最後便是公共設施的分佈，各中小學的地點，距離及地區平均的網速。有些較受白人歡迎的居住點網速會較慢，如需在家工作需多加留意，當然現時網絡覆蓋點廣，亦能安裝光纖。

 

如有小朋友，調查學校方面可謂重中之重。去年年底，有不少新聞批評Ofsted評分標準，對上一次的學校調查已是很多年前，亦不能完全反映學校及教師的質素，故不能單靠是否Outstanding便斷定學校是好是壞。

 

學校質素及如何為子女安排最好的公立學校攻略將於稍後篇章分享。一般以言，我們會以過去公開考試或類似香港呈分試的成績去作為客觀參考，其次便是學生和家長對校的意見作基準，還有中學從哪一間小學收生分佈作分析。

 

最後便是各類型環境因素作調查，一般都會透過Local Search Reports去了解，但盡可能先做，以避免到了買賣流程的後期才知道。

其中必須了解該房屋的水浸風險 (https://www.gov.uk/check-long-term-flood-risk);

幅射污染程度 (https://www.ukradon.org/information/ukmaps);

空氣質素 (https://uk-air.defra.gov.uk/forecasting/index)

及該郵遞區號的公營房屋數量 (https://uksocialhousing.com/locations)，以上好壞也會直接影響估價及未來出售。