買英國樓絕不能犯的錯誤（出價的藝術）

英國房屋量多，類型表面不盡相同，但每間房屋經過粉飾裝修，貌似美好，如運氣不好，實則遇上化妝樓「敗絮其中」。對於一般人，買賣樓是一生中只會做一至幾次的決定，倘若稍有差池，除了得到一間爛屋、一大筆錢被鎖住外，更有無窮無盡的煩瑣事操心。現經此篇章略提數點，希望提醒讀者買賣英國樓路上要多加小心。

 

好屋可遇不可求「遇啱」即下決定

 

一般二手房屋如價錢合理和有一定需求下，在英國放售一至兩個月內便會出售。價錢有差價可圖，或性價比較高的房屋在一星期內便會收到報價，甚至數天內便有報價。先搞清楚自己的需求再去尋找合適房屋更為重要，英國房屋雖然種類繁多，但差異甚少，一般本地人亦不會特別介意地址、地段等，如發現合適要求，不用擔心可能有更好的選擇，不斷猶豫不決反而錯過了當下的機會，房屋估價已截然不同。只要達到心目中最重要的要求，便可放膽下決定，其他問題可以日後解決，如鍋爐（Boiler）年期久可替換；花園可重新設計，但此房子可能在最理想的學區之一，而價錢亦在可負擔的範圍之內，入住後可慢慢逐一處理。

 

出價的藝術

 

房產代理一般需要有一定的估價能力，就每間房屋和賣家背景的情況作出一個合理客觀的標價，有某些特定情況下，如房屋滯銷或賣家正面臨特殊情況，如離婚或承繼遺產等，也可能會接受低於市場價值的報價。受歡迎的地區或兩年前交投熾熱時不代表追高價買到便是好，最重要是就自己的財政狀況及需求作判斷。

慎重考慮需要大型裝修的房子

 

對於一般移民英國的朋友，我不推薦需要大型維修的房子，不要因為便宜而買。一來地理問題，在英國，只能在一定範圍內尋找相關的專業人士執行並簽署以符合相關的建築法規和規範，同時裝修每間房屋所需的項目和工序上的次序也會不同。如遇上一些立心不良的裝修師傅，最後支出必定超出預算，倒不如買一間價錢較貴，但保養不錯的房子。

 

忽視建築規範和法規

 

有些改建加建的房子特別吸引某類買家，但是要特別小心是否得到當局相關審批，如賣家沒有申請未被發現，而後續申請保險索償而被發現後不獲賠償屢屢皆是。不獲賠償更需另外花費一大筆金錢復原。實則聘請專業房產經紀，他們應在出價前已得悉相關審批，避免中伏。另外，一些非標準合規的房子也需特別留意，如一些大街地舖上的單位。這些單位不容易申請房貸，因為借貸銀行會認為這些存在一定風險，如環境衞生和治安惡劣。一些全新單位也如是，因為在經濟大環境不景氣下，這些新樓標價已有一定溢價，在後續數年內估價大機會下行，所以借貸額會未如理想。

 

購買「單位」需額外小心

 

絕大部份單位是租賃業權，意旨需每年繳付地租和管理費。倫敦的單位管理費差距極大，如不留意管理費或業權的限制，後續的投資回報率會大打折扣；更甚者不能輕易裝修或改動單位，影響原定的計劃。大業主更有可能限制單位內的活動，不能邀請過多探訪者，聲量不能大等等，影響生活質素。

撰文： Smart2Go合夥人 Derek Yip （英國置業）

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