英國置業注意︳non-standard construction是甚麼？

大家在英國買屋有時都會遇到 「non-standard construction」的物業放售，一般會比其他同區的樓盤「平一截」，很多時因為無法承造按揭貸款而要以現金交易，令到賣出時會有不少困難，家居保險選擇亦會較少。

 

早於80年代初，建築業界在調查一間以 Precast Reinforce Concrete (PRC) 建造的Airey House火警損毀情況時發現在工廠預製的石屎柱上有裂痕，揭發有部分60年代或之前興建的某類建築物出現毛病，這類型的建築物後來被 Housing Defects Legislation 法例納入為 「inherently defective」。1986年 Department of Environment 委託 BRE (British Research Establishment) 進行全國性的檢驗及研究後，將1918至1975年間各種不是以傳統方式興建的屋歸類為「non-traditional construction 」，但不包括flats，旨在向業主、估價人員及建築界專業人士提供維修保養以及改善的指引，但就不是全部都是「defective」。留意建築界只會以「non-traditional」非傳統去界定這類物業，至於「non-standard」即非標準，相信是地產買賣的用語。

 

早期的 prefabricated houses（圖片來源︰BRE）

 

為甚麼是由1918年開始？隨著科技發展，任何建築手法在某個時期都會是屬於非傳統的方式，自中世紀的木屋到工廠製造的石屎磚及瓦片都曾幾何時是全新的發明。不過在20世紀之前，建築物料的改動較為循序漸進，能夠經年累月去驗證及改良新物料的功效。在第一次世界大戰期間英國建築業幾乎完全停頓，到1918年一戰結束，百廢待興，加上大量軍人回國，房屋需求急升，政府承諾會提供 「homes fit for heroes」，但傳統建築方法在人手及工序上根本沒有可能在短時間內達到建屋目標。由這個時候起，另類的新建築手法陸續出現，主要可以分成兩派的系統：以熟手技工在工廠預製組件，例如鋼鐵、木或石屎，再到現場裝嵌；又或者係以混凝土配合部分預製組件去興建。

 

去到30年代，這類快速而且低成本的建屋手法已經非常普遍同受歡迎，甚至被視為是未來的建築趨勢。不過好景不常，很快進入二戰，在二次大戰中大量住屋被空襲炸毀，因此二戰後又繼續以非傳統建築手法大量建屋。不過這個時期成本上已經追上傳統建築方法，但仍然有速度上的優勢。當年獲得批准的建築系統大多數都有不同的cladding 外牆物料可供選擇，例如可以用磚，木板又或者是批盪，而屋頂亦可能是平或鈄頂，並不統一，內在結構亦不外露，因此單要從表面分辨「non-standard construction」的屋是會有一定困難。

 

1928年的 prefabricated Cottabunga（圖片來源︰BRE）

 

非傳統的建屋手法隨著住屋需求減少而在70年代末逐漸消失，但事實上除了少部分被列入為 「inherently defective」的建屋系統之外，大部分以非傳統手法興建的屋都能夠經得起時間考驗，履行到原先設計時令政府投資翻本的60年周期。

 

「Non-traditional construction」主要可以分為4大類：

其一，Precast Concrete Houses以預製石屎板興建，例如上文提過的Airey House，以及Bryant及Cornish Unit等，其中Airey House及Cornish Unit都是屬於「inherently defective」，主要由於鋼筋被石屎的覆蓋厚度不足，有潛在結構危險。

 

其二，In-situ Concrete Houses以混凝土配合部份預製組件興建，較常見的例子有 Wimpey No-Fines及Easiform等，前者「no-fines」的意思是混凝土中無添加較幼 （fines）的沙，亦沒有加入鋼筋，以水泥cement加固，外牆有機會出現裂痕；後者以一般鋼筋混凝土建造，鋼筋會有潛在生銹風險。不過以上兩款都不屬於 「inherently defective」系列，估計是因為預制組件的使用較少，沒有太多易於出錯的接駁位。

 

Precast Concrete Houses: Bryant Low Rise （圖片來源︰BRE）

 

其三，Steel Framed Houses以鋼鐵為結構興建，最常遇到的一種叫British Iron and Steel Federation（BISF），在戰後大量建造。由於以金屬作結構，會有生銹的風險。

 

其四，Timber Framed Houses以木為結構興建，在60年代以後才開始較為廣泛流行，主要問題都是由於滲水而導致木結構腐爛及磚牆漲起等。近年由於可持續性議題受到關注，以timber frame結構建屋又再次盛行，但技術上當然有所改善。

來自香港，我們固然是習以為常用鋼筋混凝土起樓，但在英國基本上只要不是以磚或石牆作為結構所建的屋都屬於非傳統建築。至於地產業界亦有可能將不是以瓦片或板岩（slate）鋪屋頂的屋撥入為「non-standard construction」。

 

戰後這段時間興建的屋另一個問題是有石棉的風險，如果間屋長年都沒有裝修或翻新最好都找專業人員去做個「asbestos management survey」，不過相信份驗樓測量報告都會提及。

 

以上只是概括解釋何謂「non-standard」並不涵蓋所有類型。