英國置業︳判斷社區的五大要素

很多港人到英國定居，首要考慮的通常是該地方本行的就業機會，其次便是為了小朋友上學作考慮。校網固然重要，但是人生路不熟，也想找一個治安相對較好的地點落腳，甚至將來置業；有些置業人士也會考慮附近有沒有醫院，方便老一輩有需要隨時就醫。

 

這篇文章筆者想針對尋找及分析一個社區是否適合自己。當為置業人士搜羅合適的房屋時，如要詳盡分析該社區，會以房屋的郵遞區號為標準，一般網上免費資料都能涵蓋區號一英里的範圍，眾多網頁之中以streetcheck 提供的資料最為齊全。

 

小區職業社會評級 檢驗收入實力

 

一個小社區的人口密度多寡可從各種房屋類型及數量去推斷，一般獨立屋或半獨立屋的數量較多，通常人口密度較低，在市郊範圍下，居住環境及價錢也較貴。排屋數量多不代表該社區不好，倫敦已發展多年的社區更有可能是富人區域，一間排屋動輒逾百萬英鎊。

 

社區鄰居的質素也可從一些指標推斷是否好壞，當中必須要知的便是英國會以職業的階級作分類，根據NRS社會評級（NRS Social Grade）最高是A，最低是E。AB通常是公司中高層或專業人士，C1是主管級或較少資歷的專業人士，C2一般是持牌藍領階層，DE是未持有牌照或沒有技術的工人，甚至是領着國家福利的失業人群。當然這些數據也是從人口普查所得出，會有滯後性，但如果您是在英國打算申請按揭買樓，尤其是較新樓盤，其他買家也擁有和你相同的經濟實力或收入才能住進該區。

 

轉手頻繁 隱藏陷阱

 

另外，該區的房屋轉手的時間和最近三至五年的價格走勢也可反映該區的吸引程度。一般筆者也不想看到一間房屋轉手過於頻繁，每次業主僅待在房屋少於五年，可能該房屋或附近鄰居會有什麼問題，當然亦要留意價錢的升跌幅，如果該區是用於投資出租而非自住，例如上班方便但校網不好，轉手可能每三四年一次，每次可能有1至2成的升幅。一般治安很好，校網完美的社區，通常轉手次數極少，一整個郵遞區號每年只有1至3間房屋的交易，而通常比起上手成交價的差距最少有兩至三倍，這些業主放讓的原因主要是孩子長大有自己家庭不用住太大才放售，坊間一般所說的平均每十年升一倍便是這些地段，但當然要綜合其他因素才可確定是否屬實。

 

小區居住種族 同聲同氣 

 

英國是一個種族大融爐，走在倫敦街上，有時聽到更多的人在說法語，而非英文。有些區份更是南亞族裔或黑人比白人多。自然地，相同種族的人會選擇聚居在一起，正如有些新發展小區，大部份也是香港家庭。有些客人會想讓孩子在白人區長大，這些都是家庭自身的選擇，但只要是作為少數種族群組，無論是哪一族裔，也有一定的機會遭受其他的排斥，外在環境因素不能控制。

 

入夜後的罪案頻生

 

與其針著於膚色種群，罪案種類及發生頻率更能反映該社區是否適合。治安適用於人身安全及資產安全方面，特別是如入夜後需從公共交通站步行回家，留意回家路線上有沒有暴力及性罪行（Violence & Sexual Offence） 及毒品（Drugs） 的罪案發生；資產安全方面，需特別留意入屋盜竊（Burglary）, 刑事犯罪及縱火（Criminal damage and Arson） 及偷車（Vehicle Crime）。一般免費資源會以月份呈現案件發生的街道，如保守起見，可參考過去三至六個月的罪案點，留意居住該區是否罪案黑點。

如何分辨學校好壞需要日後在其他篇章分享，是另一個選擇定居點的重大因素。

 

傳統白人區 過時網絡基建影響網速

 

最後要留意的便是區內的網速，雖然很多家庭都想去一些傳統白人中上產區域，但這些已發展了最少一至兩代人，區內的網絡基建設施可能過時，不能安裝光纖，所以留意網速限制，尤其是常常在家工作。

 

新發展的社區亦要留意發展商是哪一家，近日CREWE便發生了交樓時才被COUNCIL 出信警告該區土地受污染一事，而導致很多港人買家蒙受損失。實際上這些問題應在發展商買地前已經要發現，並有相關解決方法。讀者如感興趣，可在日後篇章分析英國不同的發展商，及分享房屋地點週遭的一些環境因素和陷阱，一發現便應提前放棄另找其他房地產。