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#全球樓行 ︳#香港 #mpf 股榮 #強積金 攻略︳點解揀 #債券基金︳唔揀 #中港股票 都輸得甘？

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美國聯儲局日前公布議息會議結果，連續3次宣布聯邦基金利率不變，以及與會委員預期明年將會減息3次。加上日本央行暗示貨幣政策即將轉向「由負轉正」，消息帶動日圓走上，每百日圓兌港元升穿5.5算。
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日圓抽升，日本樓價亦出現過熱苗頭，20世紀90年代初，日本泡沫經濟崩潰後，日本樓價持續下滑，及至2008年金融危機爆發時日本房價指數甚至下降了40%左右。但近年來，人口重新出現回歸都市中心的趨勢，以及日本在疫後的旅遊業彈起，旅遊人數急增。2023財年上半年(4月至9月），東京圈新建公寓的平均價格比去年同期上漲了27.3%。前三季度東京、大阪都市圈的土地平均成交價格上漲4.3%和3%。
 不動產經濟研究所指，2023年4月至9月在東京新樓，每戶平均價格達到1.57億日圓（約553萬港元）。其平均價亦超越32年前泡沫經濟末期、1991年度創下的9555萬日圓（約509萬港元），再寫下歷史新高。
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加上消費者物價指數(CPI)持續向上，日本通脹率高於3%，過去逾30年日本平均CPI增速約為0.1%，但截至2023年10月，CPI已經連續15個月在3%以上，其中核心CPI連續七個月保持在4%以上。同時帶動當地租金上升，東京都區部的11月份平均租金達到9年來的最高水平。以東京都心部為中心，租賃住宅的需求持續增加。動産調查公司東京KANTE數據指，自8月份以來，東京23區的分戶出售住宅樓房租同比上漲11%至12%。
 本行在過去的11月份，查詢量更是一下子暴增逾1倍。其實過去日本年輕人以「低慾望」、「不買樓只租樓」見稱，但最近越來越多的人積極加入置業大軍，並且上車一族呈現年輕化趨勢。越來越多的年輕人再次將不動產視為保值和投資首選。據日本家庭收支調查顯示，疫情後成為業主年齡低於29歲的家庭比率達到33%，是近20年來的最高水平。與2002年相比，上升了約14%。
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張明珠 Sakura Japan CEO

日本青年置業趨積極 地產代理接查詢倍增

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短期租務物業許可法

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蘇格蘭租務法例比英格蘭更保護租客，因此嚇怕不少海外投資者。不過今年以來愛丁堡及格拉斯哥的租金升幅普遍比英格蘭高，更多投資者開始注視蘇格蘭物業市場。
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根據Citylets 2023年第三季報告，蘇格蘭整體平均租金為1,115英鎊，比去年同期升13.7%，約78%的租盤在一個月內租出。其中兩房物業租金升幅最多，達15.1%；一房物業為最快出租的戶型，平均只需16天。
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以愛丁堡為例，兩房物業平均租金為1,451英鎊，一年租金升幅達18.4%，跑贏絕大部分英國城市的租金升幅。蘇格蘭另一大城市格拉斯哥的兩房租金平均為1,224英鎊，比去年升12.6%升幅較為溫和，不過格拉斯哥的物業價格比愛丁堡低一截，租金回報比較高。
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蘇格蘭政府於2023 年第四季初引入新的短期租務物業許可法，令不少本來作Airbnb的短期租務物業投入傳統租務市場，租金及租務物業供應在冬季及春季的紓緩或會延長。蘇格蘭生活成本租戶保護法案緊急立法在2024 年 3 月 31 日第二次延期期滿，市場聚焦於蘇格蘭政府會否在英國通脹放緩下仍實施有關租金升幅3%的限制。 &nbsp; 有蘇格蘭的租務經紀表示，面對租金升幅，租客已開始更靈活地到離開市中心較遠的地方尋找更便宜的住宿。另外，今年冬季預測會比前兩年寒冷，許多人更專注於尋找更節能的租盤，以致只有靠電力保暖的及樓底高的租盤較處於劣勢。 &nbsp; 面對英國收緊移民及簽證政策及借貸利率的穩定，筆者認為蘇格蘭的租金於2024年或會保持與2023年相若的水平，一房的物業為最熱門的租客選擇。若市場於2024年降溫及短期租盤減少，業主更需考慮到物業的條件（位置、大廈質素等等）與租金的平衡，以及對租客的背景調查，確保租客願意長期入住並非用作短期租住用途。
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撰文：Jan Wong
Libber - 蘇格蘭 格拉斯哥 Glasgow 物業專家

蘇格蘭樓市升勢強勁 海外投資者入市有咩要注意？

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