日本買地必知中伏位！一不留神隨時地主夢幻滅

對於香港人來說，做地主似乎是一個遙不可及的夢想。無論是在香港或中國，土地產權只屬一種使用權，而非真正所有者。為了一嚐地主滋味，近年香港人則轉戰投資日本。回顧過去十年，香港人投資日本房產進程，起初主要是投資公寓式單位，但逐漸升級至投資連地的一戶建，以及買地自家起樓，皆因日本土地產權是永久的，提供更長期、更穩定投資潛力。做地主固然讓人欣喜，除了土地必須符合用途限制外，當中依然存在不少「伏位」，特別是遇到超值荀盤的一戶建更要留神，或會潛在「再建築不可物件」危機！

 

什麼是「再建築不可物件」？

「再建築不可物件」是指若將建築物拆除，將土地變成空地，則無法再用於建造新的房屋。

該情況通常僅限於都市計畫區域 (日文：都市計画区域) 和準都市計畫區域內，並根據建築基準法設定了「接道義務」，即是「土地必須與寬度為4米以上的道路有超過2米的接觸」，不符合條件則無法與建房屋，其目的為了確保消防車和救護車等其他緊急車輛能夠進出，執行緊急任務、拯救生命。事實上，現時東京的23區裏，大概有30萬間房屋屬「再建築不可物件」，佔總數的5%，地主夢想之路須謹慎而行。

 

不符合「接道義務」的三幅土地事例

①土地並沒有與道路接觸 
② 土地雖則與道路有接觸，惟該連接道路的寬度不足2米
③土地所接觸的道路並非建築基準法要求之道路

 

大阪買地起屋 真實案例分享

大阪一幅3000平方米的土地在疫情時，以低價放出。接手地主在疫情後打算在地上興趣興建兩幢住宅及一座老人院，於是向當地建設局了解，然而接獲通知，指出該地不符合「接道義務」的要求，因此不能興建房屋。

 

根據照片可以看到土地上兩個「境界」的標誌，該標誌是用於量度道路寬度，兩個標誌之間距離只有兩米寬，根據「接道義務」的定義，道路寬度必須達到4米。現場所見，道路餘下的兩米已被僭建物所覆蓋，若地主欲興建房屋，就需要與當地鄰居作協調，並拆除有關僭建物，以還原道路至原先的四米的寬度。由於當中牽涉到人為因素及複雜性，相信該地暫時只能「曬太陽」。

 

「境界」標誌	兩個標誌距離