日本「負動產時代」 提防原野詐騙

日本在上世紀六、七十年代經濟發展蓬勃，戰後經濟急速增長下，在巔峰時期，當年有指東京的地價甚至高達每平方米一千多萬日圓的天價，更被戲稱為「東京的地價就足夠買下整個美國」。其後九十年代日本經濟泡沫爆破，日本土地由天價的「不動產」變成「負動產」，主要成因歸咎為日本人口老化及物業稅收過高，其後更衍生出原野詐騙及測量詐騙等騙案。

 

「負動產」簡單來說，房地產雖然是資產，但是受到市場經濟及政府政策影響，在日本部份地區，買樓不但不用付費，原本的業主還會倒貼錢給買家，這讓物業成為「負資產」。

 

在「地少人多」的發達城市，土地及房屋原本是不少人的投資項目，不少買家願意以高價購入，然而日本雖為發達國家，但是房屋的丟空率高達13.6%，即平均十間物業就有一間丟空。主因是日本持有物業的成本太高，業主需要定期支付固定資產稅和都市計劃稅（簡稱固都稅）、修繕費用、管理費及清潔等高昂費用，失修房屋更需要繳付更多資金保養。同時，樓價升幅不及稅務負擔，不少業主的下一代不願繼承該「負動產」。

 

除此之外，日本在七十年代經濟起飛初期，「原野詐騙」漸漸橫行無忌，當時有偏僻土地被廣泛流傳，例如該土地將會被改建成住宅區、或是被地產商收購的潛力等，令投資者「落疊」，支付比該地價值高出幾倍的價錢買入。最終，業主除了面對購入「負動產」地價虧損外，更要支付定期的維修費等，帶來沉重負擔。

 

最近，甚至有測量詐騙出現。有一名女子持有其父親以250萬日圓購入500平方米偏僻山嶺的「負動產」土地，由於定期支付管理費，她希望盡快出售該土地。後來，有一間測量公司稱以800萬日圓收購該地，但必須先支付40萬日圓作為測量費用，該女子不疑有詐，支付了相關的測量費用，其後該測量公司要求女子再繳交300萬日圓作維修費，結果該名女子因無法繳付300萬日圓而交易中止，但是其測量費用40萬日圓不獲發還，再經查探之下，該測量公司根本沒有持牌的測量師，公司亦只是一人公司，因心急套現而白白蒙受損失。

 

與此同時，日本人口老化問題嚴重，年輕人較偏向在城市生活，導致偏遠地方的「負動產」沒有人繼承，老一輩承受不起高昂及定期的管理費，年輕人又不願接手，最終導致單位丟空，特別是失修已久的單位，早年有不少偏遠地區的「零円一戶建」放盤。

 

投資者需留意土地的位置、交通配套﹑未來發展潛力及價格是否合理，不要相信傳言而入市投資，尤其偏僻土地，從而承受不必要的損失。