專家分析︳東京大阪供應量短缺 重啟旅遊料刺激樓價上升

日本住宅物業租金回報率高，有不少投資者都會購買日本住宅作投資之用，特別是在疫情發生之前，很多買家都會購入日本物業作Airbnb。雖然過去兩年多，全球因為疫情關係，各國都實施不同程度的檢疫或防疫措施，而日本亦都「鎖國」大約兩年，但隨著疫情受控，各國都開始放鬆防疫措施，而日本亦於本月開始接受旅行團到當地旅行，相信距離到日本自由行的日子亦不會太遠，當中旅行熱點東京及大阪的樓價，現時樓價低處於低水所以現時亦是一個時機，以低價吸納日本物業作投資的機會。

據不動產經濟研究所數據顯示，東京的新建公寓樓價於四月報6291萬日元（約366萬），按年下跌19%，而按月計則再跌3%。至於四月份每平方米單價平均為93.7萬日元（約5.5萬港元），較去年同期跌16.7%，按月跌4%。樓價上跌主要原因相信是供應量增加。今年四月發售的新建公寓有2426伙，按年增加了16.1%。雖然表面上供應量增加，但其實比較疫情前的水平，每年平均有37000伙新單位供應，現時的供應量仍是較少，只有大約33000伙，大約減少了超過一成。所以在供應量短缺的情況下，加上日本政府持續放寬旅遊限制，樓價於未來相信會重新向上調整，而租務市場亦相信隨著商業活動回復正常而導致需求上升。

大阪發展商「唧牙膏」式推盤

至於另一個旅遊熱門地點大阪，據不動產經濟研究所資料顯示，於四月的新建公寓平均售價是4501萬日元，比去年同期大跌近35%，按月比較跌超過28%；至於每平方米單價則為89.9萬日元（約262萬），按年跌2.9%，按月跌5.5%。而關西的新建公寓，相信亦會與東京一樣，供應量不及疫情之前，不動產經濟研究所預計，五月的新建公寓只有1100伙，較去年同期1321伙少16.7%。同時亦都預計發展商會持續以緩慢的方式推出新盤，所以會使區內的供應少於需求，令到樓價向上。

東京及大阪的樓價雙雙回落，但兩地的供應量仍較疫情之前少，而且大阪的發展商不似東京盤重新加快推盤，而是打算「唧牙膏」式推盤，相信會令到區內的新建公寓供應更為緊張。