專家分析︳日本樓按揭的迷思 （張明珠）

近年不少港人為資金尋找新出口，其中投資日本樓亦是不少港人的選擇，既可賺取租金回報，將來若日後以經營管理簽證移居日本亦有落腳點，不用再找日本保證人辦理租樓事宜，可節省不必要的麻煩。

然而Full Pay日本樓對大部份港人來說，一定感到吃力，也有人不想把雞蛋放在同一籃子上。很多讀者都會問日本樓可否申請按揭？答案是可以，但購買物業的樓價要在2500萬日圓（約175萬港元）或以上，向銀行申請的按揭最少要有1000萬日圓（約70萬港元）。

二手物業最高可承造5成按揭，東京地區則可到6成，按揭利率現時為3.5厘。目前買日本樓以投資客佔大比數，亦曾有向隅客查詢，可否多買幾個物件，出租「密食當三番」，再打包成一個超過1000萬日圓借貸，答案是不可以。

由於銀行對於海外投資者的按揭審批不斷收緊，一般二手的中古樓樓價為2500萬日圓，要通過壓力測力，月入最好有3萬港元或以上較為理想。若投資者在日本買入首個物業後，日本銀行有相關借款記錄，加上借貸人準時還款，信貸記錄良好，日後再投資日本樓時，可借入的成數更會提高。

相比二手樓，一手樓花可承造的按揭高達65%至70%，而且在申請按揭時間比較短，程序亦較為容易，因一手物業新淨，質素比中古樓好，加上日本人喜歡住新樓，在出租率方面較有保證。以樓價5000萬日圓（約350萬港元）計算，要通過壓力測力，月入同樣是3萬港元，但物業質素已差天共地。

有些較為進取的投資者會二按香港物業，提取日本樓的3成首期，再在日本借7成按揭，變相「零成本」買日本樓，但投資涉及風險，筆者提醒買家宜衡量當中的風險。

另外在香港的自僱人士，若想購買日本樓並申請按揭的話，必須提供收入證明及香港的稅單。跟香港買樓不同，香港上車或不需要稅單，只提供糧單﹑銀行收入證明及強積金供款記錄亦可，但日本人比較墨守成規，只認稅單及收入證明。

此外，有讀者曾問買一戶建（即俗稱叮噹屋）或是買地建屋再向銀行申請貸款是否可行？答應不是不可行，但申請十分困難。申請人必須要有住民票（即在日本當地長久居住）或是日本人，例如持經營管理簽證的港人，在當地長久居住及有當地收入證明可以申請銀行按揭，最多可借8成按揭。

 

撰文︰張明珠Anvy - Sakura Japan & Global創辦人

 

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