如何為心儀的英國樓估價

自BNO Visa推出起，不少港人已於英國生活了一年， 甚至過了第二個農曆新年。祝願各位移英港人能在英國找到合適的定居地點，亦希望各位能找到心愛的家。雖然在英國搵樓，大多數在網上可處理整個流程， 但當中複雜程度遠超乎想像，尤其與香港相比。當中一個讀者最常問的便是「間屋究竟值唔值呢個價錢？」網上平台，賣家代理所提出的估價到底是否準確？

 

這些網上平台提供的資料普遍在網上發掘出來，接近只有30%至40%的盤源資料是完全正確的，部份資料如建築年份﹑面積﹑甚至房型（End Terraced 被定義為 Semi-Detached）都可以與實際有出入，故大家如果自己上網找資料，或委託了代理尋找盤源，也應該再三確認清楚。

 

一般做法都以政府資源為標準，其中最值得參考的便是 Energy Performance Certificate (EPC Report) ，但亦需要注意該報告是何年何日完成。賣家出售物業時，必需要提供此報告，並且是沒有過期，但一般報告有限期是十年，故如上次換樓是於十年內，而賣家收樓後進行過翻新或加建而令到房產升值，是有機會未能全面反映房產的價值。

 

一般第三方提供估價的時候已經進入了正式的買賣流程，買家都要付出相關費用給借貸的銀行或測量師提供報價，屆時如果估價比叫價低，是不能以此作為理由議價，以提高至合理估價，因為賣方是以接受此報價才開始啟動買賣；另外，因加息週期及高息環境下，房屋貸款的要求越高，亦逐漸收緊，有些極端情況更需要買家補上中間的差價，如未能準確知道房產估價便需預備額外資金。

 

及後只能因屋內情況才能向下議價，議價的起點便是起初同意的成交價。如何能有效地向下議價及何時開始會在日後的篇章內分享。

 

那麼如何為心儀的物業DIY進行估算？眼見英國物業種類繁多，最直接有效的方法，便是尋找在物業的一定範圍內，有相同或相類似的物業交易紀錄作比較，通常條件有三： 相同房型（獨立屋對獨立屋）； 差不多同樣的配套，如三房兩廁、面積相若； 最近期的成交紀錄，但先前因新冠肺炎影響，成交紀錄有些地區只能追溯到六個月之前，一般只能尋找三個月之前的成交。距離最好當然是同一條街，同一個郵遞區號。我們通常以一英里半徑範圍內尋找最少5至10個同類型的盤源估價，往往與第三方報價只有1至3%的差距。

 

假若物業在同區沒有相近的類型或成交紀錄，尤其是一些較受本地中上產家庭的地區，便需要考慮當中的差距進行估價，當中可從物業類型，物業配套如浴室或套廁數量，加建部份如玻璃暖房(conservatory)，內部裝潢質素，私人地段泊車位 (off street parking) 數量進行調整，由於每區樓價差距有別，這些都需要地區性的調整，不是單單多一個廁所，估價幅度便估高1萬鎊那般進行調整。

 

一般這些成交紀錄，可於屋網上搜尋。以Rightmove 為例，可在house prices 一欄輸入郵遞區號及物業類型，最近一年交易，點擊Sold your houses on map，便能尋找每宗物業交易，再做TABLE 比較。我個人不建議在這些房產網站直接搜尋該地址的估價，以過往經驗，mouseprice 物業資料只有30%至40%完全正確，估價大部份偏低； zoopla的物業資料準確情況達80%至90%，但往往估價比第三方偏高，有些更高達10%的差距。

 

賣家提出的報價雖能作參考，但並非市場估價。有些較貪心的業主，在一些競價較熾熱的地區，知道買家是港人，會要求港人提高報價，往往便會買貴。現在英國樓市場較不明朗，故大家必須小心為上。

 

如果大家沒有心力或時間自己做功課，便建議搵專業的房產代理協助搵樓，處理整個買賣流程。日後將分享更多關於英國買賣樓宇的知識，見解及經驗。

 

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