專家分析︳300萬港元在日本可以自己買地起屋

今篇來談談日本的獨棟住宅，日本卡通裡的人物不少都會自己買土地蓋房子。你又知道在日本買土地蓋房子要多少錢嗎？就例如是《蠟筆小新》，野原家的兩層獨立別墅位於埼玉縣春日部，屬於東京近郊，也算是樓價高的地段，有網民就指若照現時地價市值，房子就大概價值2,160萬日圓（約146萬港元）。

日本所謂的獨棟住宅，亦即是包含土地擁有權的一戶建房屋，主要分為兩大類，直接購買承建商已蓋好的稱為「建売住宅」，而買地自己蓋房的就稱為「注文住宅」。

注文住宅的「注文」中文解釋是訂造、訂購、訂貨的意思，「注文住宅」直接翻譯是訂造住宅，亦即是指業主請承建商在自己購買的土地上，根據自己的需要來建造的房子。由於是從零開始建造一棟房子，屋主是可以根據預算指定房子的外觀、建材、空間規劃、室內設計、以及設備等一切細節。

根據日本住宅金融支援機構於2020年度（2020年4月至2021年3月期間）的統計，要蓋一棟注文住宅，包含土地價格成本和建築費用，日本全國的平均總成本為約4,397萬日圓（約297萬港元），包括土地成本約1,436萬日圓（約97萬港元）和房屋建築成本約2,961萬日圓（約200萬港元）。日本全國的房屋建築成本平均是土地取得成本的兩倍以上，不過在主要都會區的土地價格成本就比全國平均高得多，尤其是東京都。在東京，土地成本甚至比房屋建築成本還要高。

想要在日本蓋房子必需要留意的是，並非所有土地都可以隨意建房，例如工業專用地是禁止建築住宅的。不同用途的用地亦有不同的建蔽率，亦即是建築密度或建築覆蓋率。此外，不同地區根據建築基準法可能有某些不同的建築協定。因此，筆者提醒各位計劃買地蓋房子之前，應先仔細調查一下土地所在地區的建築規定。

以下是幾項港人在日本建造注文住宅應留意的事項，首先是自己的日語溝通能力，因為大部分建築師和承建商都不懂英語，只會說日語。業主自己亦最好具備建造日本住宅的基本知識，能夠從設計圖和平面圖掌握房子完工後的樣貌。最後就是要清楚了解房地產所在土地的價格，特別是東京的地價昂貴，因此在考慮建造注文住宅之前必須評估自己的負擔能力。