「零地租」時代︳ Leasehold續回變Freehold？

英國樓去年6月正式進入「零地租」時代，對於一眾租賃業權（Leasehold）的業主來說是一大福音！在英格蘭和威爾斯購入租賃業權住宅將免去地租，近日英國政府有意進一步擴展法例至所有住宅，已提出再修例協助所有租賃業權住宅的業主購回永久地權，讓租賃業權在英國逐步成為歷史。
 
目前英國的房屋主流業權大致分為永久業權（Freehold）和租賃業權（Leasehold）。永久業權，即是一間住宅連同使用範圍內的土地所有權，都屬於業主；租賃業權即是物業業主向地主租用土地，租賃年期從99年至999年不等，業主在這段有效年期內，可享有物業的使用權，但並沒有土地擁有權，因此業主每年要向地主繳付地租，作為該物業租用土地的租金。
 
根據政府數據，2020年英格蘭估計有460萬伙租賃業權的物業，佔英國整體住屋量的19%。當中包括68%或320萬伙為公寓（Apartment）和32%或180萬伙為洋房（ House）。另外有56%或260萬伙為自住用途，39%或180萬伙屬於私人持有並出租的物業。
 
但是租賃業權物業最為人詬病的是有部份發展商為了「賺盡」，在出售物業時，在地租合約中附加魔鬼條款，收取不定額地租（Variable Rent），地主根據樓宇價值升幅或通脹遞升，或者每隔10年﹑20年或25年加價一倍。不少購買了租賃業權業主因這些不公平及毫無根據的地租條款，被迫支付昂貴的雙倍地租，更令到其物業沒有銀行願意承造按揭貸款，直接失去二手市場，物業價值因此大跌，英國傳媒形容，中伏的業主「被困於」無法出售房屋之中。
 
在輿論壓力下，2013年成立的英國競爭及市場管理局( Competition and Markets Authority,CMA ）終於出手，2020年9月向4間英國發展商採取執法行動，包括Taylor Wimpey ﹑Countryside Properties﹑Barratt Developments及Persimmon Homes採取法律行動，三間跟CMA 達成和解，另外Taylor Wimpey已停止出售帶有雙倍地租條款的租賃物業。
 
去年3月，當局宣佈有15間企業（包括發展商、投資公司，多個房屋協會等）向CMA承諾向逾3400名承租的業主，取消地租價格翻倍的魔鬼條款，地租金額將維持在首次出售房屋時的相同租金。
 
英國政府更進一步頒佈法案《The Leasehold Reform(Ground Rent)Act 》，自去年6月30日起，在英格蘭和威爾斯購入租賃業權住宅（Leasehold）免去地租。禁止地主向未來的承租人收取地租費用，令房屋的隱藏收費及使用權更加透明，如違反該法案，收取地租的地主最高或被處罰3萬英鎊的罰款。
 
值的留意的是，亦有部份物業在這次新法案中是未能受惠的，例如屬於商業物業的租賃、家庭融資租賃計劃及社區住房的租賃，即共享業權（Shared Ownership）的租賃物業，會按其業權擁有的比例計算，但是將業權提升至100%，則無需支付地租。另外，地租禁令對於養老院的租賃物業的規管，將延遲至2023年4月1日才生效。
 
近日英國房屋大臣高文浩(Michael Gove)表示，政府有意進一步擴展法例至所有住宅，並提出再修例協助所有租賃業權住宅的業主購回永久地權，好讓租賃業權在英國逐步成為歷史。
 
高文浩日前表示，在議會已啟動改革業權制度諮詢，如果修例成功，數百萬居住在租賃業權房屋的家庭，將可以在下次大選前直接從地主手上購回地權。

他又強調，租賃業權是數百年前留下來的混亂制度，對小業主十分不公平，公寓單位業主應該完全擁有自己的物業，不應擔心要為居所付出沉重財政負擔，因此是時候淘汰租賃業權。英國傳媒估計，新一輪業權制度改革，可令500萬戶家庭受惠。