盡職審查英國樓（上）人肉起底 找到物業準確位置

上篇詳述了如何為英國樓估價，這次將分享如何利用網上資源調查一切價錢以外的因素去為英國樓進行盡職審查（Due Diligence)。樓價只能在某程度反映英國樓的質素，尤其是遇上一些操守不良的地產代理對於物業有所隱瞞。如在購買流程的後期，才能發現物業或周遭環境有問題，不幸中之大幸只是損失了部份金錢和時間。如果稍有不慎，錯信代理或了解不足以最終買入有問題的物業，未來想出售令資金回攏便難上加難。

 

一般最佳的操作，如上篇提及，必須在實地睇樓前，已經對物業及周遭環境有一定的了解，大部份後期律師申請的Local Search Report和測量師所提供的報告也可經網上資料有所了解。

第一步，需要找出物業的實際地址，如大家有留意第三方網上物業平台如Rightmove和Zoopla，絕大部份物業廣告也不會列出地址，但二手樓一般樓齡超過十年的，都可以憑過往成交紀錄，得到部份正確的地址 (websites)。

 

最麻煩的便是一手樓，和一些只有數年樓齡，自購入後從未轉手的物業，或一些豪宅，主因是上手交易已在1990年前，早於英國土地註冊處將轉手紀錄放上網路供大眾查閱的年代。

折衷的方法便是以該物業的郵遞區號在Google Map 以肉眼搜索，透過一些明顯特徵去尋找該物業的地址，例子如房屋牆身或車庫的顏色、太陽能板、花園擺設、屋頂磚塊、相片提供的角度等作校正。

 

同時亦需留意附近有沒有電壓站，電綫杆，道路寬敞等，前者需考慮健康風險，如有年幼小童，可能會受一定程度的輻射影響；後者則是泊車的位置等。

 

另一個方法便是經物業放售日期和EPC Report 的有效日期推算出房屋的確切地址，一般代理都會要求業主先完成EPC Performance Report才放售房屋，有效期為十年，一般兩邊日子相差只有數天，所以有一定樓齡的地區推算尚算容易。

 

知道該房屋地址後，便可到官方的EPC Performance Report 能源標籤報告再三確認。雖然一手房屋貌似相同，但可經EPC Rating 數字及報告標示的房屋面積需要再三確認。

 

除此以外，EPC Performance Report 能大致了解房屋內在各方面的質素，一般樓齡較新，二十年內的都會是Rating C，十年內的更達到B Grade ，2025年後如英國政府提高基本出租要求到Grade C 也可滿足需求。如Rating D或更低，屆時出租便需更換內在設備，如熱水爐、暖氣，照明系統等，更甚者還需重鋪屋頂，報告內亦標示了更換設備的參考費用。升級房屋可使估價提高，不用擔心會蝕價。