英國房貸攻略｜高息週期門檻高 通過壓力測試有咩要素？

上回提及一些大方向因素，這篇章將詳細交代如何為自己提高申請貸款成功率。

 

成功通過審批與否取決六大因素： 貸款額，首期，穩定就業，信貸評分，支出及現有債務。需留意的是每個借貸機構的審批準則也不一樣，千萬不可因以前申請成功，而斷定日後也能順利完成。

 

信貸評分和過往還貸紀錄代表了個人財政上的健康，用以判斷還款能力。一般貸款機構會提供申請人的信用報告，查閱過往六年的還款紀錄，包括信用卡，借貸，透支 (overdraft) 儘可能避免，抵押貸款，公用事業支出，分期付款等。英國有三大信貸資料庫 (Credit Reference Agency, CRP)，分別是 Experian, Equifax and TransUnion。

 

為保障萬無一失，一般建議事先從這些機構查閱自己的信貸資料，三家各自提供個人信貸報告。未如理想的話，先建議改善評分再申請。有時信貸報告上顯示的未必百份百準確，此時必須聯絡所關借貸銀行解釋和更正，如果借貸銀行不配合，便需聯繫三大機構，申請 ‘Notice of correction’解釋誤點。假若後續借貸銀行或公司不配合，便有權利向Financial Ombudsman Service 申請調解。

 

日後拿到英國護照後建議申請成為選民，借貸機構會透過選民資料進行身份確認，增加審批成功率。

 

如曾經和前伴侶開戶或共同申請貸款，或和室友同住，建議馬上通知相關信貸機構進行脫離 ‘notice of disassociation’，以免受到他們的不良貸款紀款所影響。

 

信貸額度方面，需要維持一個健康水平，不能完全不借，也不能借盡，簡單以言，債務應維持於額度的25%。有些借貸機構會查閱分期付款。如需花費，建議盡可能維持於額度的50%以下。建議關閉舊的、不活躍的銀行帳戶。帳戶太耐沒有活動可能會引起洗錢嫌疑，或顯示一些過期資訊。信用卡帳戶則不用取消，因為過往的良好還款記錄會增加審批成數。

 

謹記每期準時繳還全額貸款和帳單，包括租金，延遲還款會影響最少一年。最好在直接扣帳 (Direct Debit) 設置自動轉帳付款。

 

應盡量避免在申請貸款前六個月內申請其他借貸。因每次申請時，借貸機構都會查閱信貸資料，越發頻繁則會有負面影響，代表申請人可能有財政上困難急需借貸。有20%的首次置業買家因在一年內曾經申請支薪貸款 (Payday Loans) 而遭拒絕。

高息週期下，借貸機構提高了壓力測試的門檻。很多時需要申請人提供過往三個月的銀行月結單，建議為提高審批成數，盡可能在申請前三至六個月內減少開支。

 

首期付款多少直接影響利率，通常門檻為90%，80%，75% 和 60%的樓價 。如果能夠負擔，儘可能將首期金額推高1%。假設借80%，建議支付首期的21%，此舉代表申請人財政健康，大大增加信貸申請成功率。

 

申請房貸過程複雜且耗時，建議申請人提前準備以下文件的正本： 1. 過往三個月的銀行結算單；2. 過往三個月的支薪記錄； 3. 獎金/佣金證明文件； 4. 最新的交租記錄 （P 60 TAX FORM）； 4. 最近三年的稅單；5. 首期資金來源；6.護照；7.地址證明 （水電費單或信用卡帳單）； 8. 如接受家人贈與，需提供相關具法律效用的贈與信（GIFT LETTER）。

 

填寫表格時也需額外注意，謹記需正確填寫收入至個位數，護照上的全名，現時所有的債務，過去三年的地址及地址證明，和日常支出，不要報細數。

 

開始搵樓前應先申請 Agreement in Principle (AIP)，除了印證自身有借貸能力外，也加強地產代理和業主的信心。

 

如果不幸地遭拒絕申請，信貸評分已會受到影響，請不要馬上申請，因為被拒絕的機率非常高。建議重新跟隨以上步驟檢視及改善信貸評分，保留足夠時間，最少半年，最好一年的時間才重新申請。

 

Derek Sir 英國物業專家